PROPRIETÁRIO PODE USAR AS ÁREAS COMUNS DO IMÓVEL QUE ALUGOU

(Ivan Pegoraro)

Existe de fato uma certa controvérsia na questão de saber se o proprietário que aluga seu imóvel, pode continuar usando as áreas comuns do condomínio. A mim a questão não tem nenhuma dúvida quanto a proibição neste sentido, já que é impossível uma pessoa ocupar o mesmo espaço da outra. Explico desde logo que o tema passa ao largo do direito de propriedade que não faz parte desta discussão, e sim o direito a posse que é bem diferente. O raciocínio parte do artigo 1.339 do Código Civil Brasileiro que diz :“Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.” – Já o artigo 1228 do mesmo código explicita: “Artigo 1.228 - O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” – Pois bem, é exatamente em função deste último artigo que se acha embasado o direito de alugar, ou seja, transmitir a posse para um terceiro através do contrato de locação. E quando isso é feito, transmite-se também o direito de ocupação, não só da área privativa como também das áreas comuns, entre elas, as áreas de lazer.  Ou seja, deixou o proprietário locador de deter a posse do referido imóvel, pois transmitiu-a ao locatário, a quem passou o direito de usá-lo consoante as disposições da Convenção Condominial e Regimento Interno. Não há efetivamente no ordenamento legal uma disposição que seja clara neste sentido, e com isso concordamos. Porém, a lógica é um dos princípios basilares do direito, aplicando-a conjuntamente com a razoabilidade para se chegar a uma conclusão que seja justa e coerente. Uma alternativa será a própria convenção condominial prever a impossibilidade de uso das áreas comuns pelo proprietário  quando o imóvel estiver alugado.  A outra, se houver discordância quando a proibição, ou o entendimento do condômino de que isso não pode ocorrer, é buscar na justiça a declaração de impedimento. Então voltamos a lógica apresentada no início. O espaço correspondente as áreas comuns foram transmitidas do locador para o inquilino. O espaço passou a ser deste, logo, aquele não pode ocupa-la. E fechando a conclusão invoca-se o artigo art. 565:  “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”  Se o proprietário cedeu o uso, mediante retribuição, e possui apenas a posse indireta, passou-se ao locatário o direito de usá-la. Agora, não resta dúvida de que o síndico terá pela frente uma situação deveras complicada para admoestar o proprietário para não utilizar as áreas comuns nesta situação. Também é verdade que o proprietário deveria ter bom senso para evitar este constrangimento, pois afinal ele está recebendo remuneração pela locação no momento em que transmitiu o uso e o gozo da propriedade para um terceiro.