A QUESTÃO DAS AÇÕES DE DESPEJO E LIMINARES AO TEMPO DA PANDEMIA

A  QUESTÃO  DAS  AÇÕES  DE  DESPEJO  E  LIMINARES AO  TEMPO  DA  PANDEMIA

(Ivan  Pegoraro) 

O Senado Federal aprovou no último dia 20/04/2020 medida transitória que impactam inúmeras situações socioeconômicas, visando atenuar as consequências da pandemia global ocasionadas pelo coronavirus. No que tange aos despejos propriamente dito,  que é o tema que será abordado aqui de forma didática e para simples compreensão, pouco coisa na verdade mudou e os resultados, no meu modo de ver, são pífios. Primeiramente é preciso registrar desde logo que as restrições do Projeto de Lei 1179 que agora está dependendo somente da sanção presidencial atinge apenas as liminares para  ações ajuizadas entre 20 de março de 2020 até 31 de dezembro deste mesmo ano.  Portanto as determinações se aplicam somente a algumas  liminares previstas pelo artigo 59 da lei 8245/91.     Vamos pois analisar na sequência essas principais medidas que estão suspensas até 31/12/2020.  Pois bem são elas:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

Explicação: O item acima é somente para os casos onde se tenha ajustado a desocupação voluntária, de forma extrajudicial ou judicial, onde foi concedido ao locatário um prazo mínimo de seis meses. Nesta situação as partes teriam previsto a rescisão amigável a partir deste prazo mínimo. Portanto, mesmo que vença o prazo antes de 31/12/2020, o despejo está suspenso até esta data.

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

EXPLICAÇÃO: Os contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado possibilitam aos fiadores a exoneração. Quando isso acontece, o inquilino é notificado para apresentar nova garantia sob pena de despejo mediante concessão de liminar.  Este benefício está suspenso de modo que o despejo somente será concedido após a sentença.

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

EXPLICAÇÃO: Estra restrição é a mais dramática de todas, porque suspende a chamada denúncia vazia que se caracteriza pela alternativa oferecida ao locador de retomar o seu imóvel mediante a concessão da liminar, quando ocorre o vencimento do contrato ou quando decorreu o prazo de trinta dias após a notificação nos casos de locação que vigora por prazo indeterminado.  Deve ser observado que a ação de despejo pode e deve ser ajuizada, ficando a retomada para quando prolatada a sentença.

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

EXPLICAÇÃO: Quando o contrato de locação não possui garantia, ou quando o garantidor se exonerou e não houve substituição, a lei 8245/91 autoriza a liminar quando a ação é decorrente da falta de pagamento. Agora a ação terá o rito normal, e o despejo somente ocorrerá após a sentença.

 

Deve ser observado pelos interessados a total possibilidade de ser proposta ação de despejo por falta de pagamento de qualquer obrigação, bem como qualquer outra, notadamente infração com relação ao uso, ou seja, sublocação indevida, mudança de destino.  Mas no que tange as locações residenciais a questão dos pagamentos é um pouco mais complexa pois há previsão de moratória.  O Projeto de lei 1170, prevê em seu art. 10 que os locatários (inquilinos)  residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020. Contudo é apenas suspensão e não isenção. Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata a previsão mencionada, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos. Portanto a partir do aluguel que vencer em 30 de outubro, além do reajuste legal que houver no período haverá um acréscimo de 20% calculado sobre o aluguel vencido e não pago, sem acréscimo de mora com a finalidade de ressarcir aqueles aluguéis que deixaram de ser pagos.   Os inquilinos deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto na menção acima que poderá ser realizada (esta comunicação) por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita. Ou seja, bastará o inquilino enviar e-mail, whatsapp ou outro meio qualquer para valer o benefício da moratória.  O que acontecerá com as ações de despejo ajuizadas dentro deste período de suspensão?  Particularmente entendo que o inquilino poderá se socorrer deste benefício formulando a pretensão nos autos do processo, arcando com os encargos da mora porque deu causa ao ajuizamento da ação.  Mas o judiciário deverá se pronunciar a respeito, não estranhando se a ele for concedido todos os benefícios haja vista a tendência permanente de se impor sempre o prejuízo ao credor.  Agora aquele inquilino que não se importar em enviar ao locador ou a imobiliária a comunicação de moratória, responderá pelos encargos legais, pois terá dado causa ao ajuizamento, aplicando o principio da causalidade. Finalizando é importante ponderar aqui que esta moratória no texto seco da lei que depende da sanção presidencial é unicamente para as locações residenciais, não se aplicando para as não-residenciais. Não estranharei se houver extensão do benefício para todos os contratos mediante alteração da lei pelo Executivo ou mesmo posteriormente pelo posicionamento dos Tribunais.  A tendência da jurisprudência é a preservação dos negócios e das empresas e se a moratória for a saída, tudo leva a crer que este benefício também será estendido. Quem viver, verá.

JUIZ REDUZ ALUGUEL EM 70%

REDUÇÃO DE 70% DO ALUGUEL

(Ivan Pegoraro)

O microempresário no ramo do comércio de veículos usados, foi atingido, assim como outros empresários  em geral, pela suspensão de suas atividades aqui em Londrina, por força do Decreto Municipal nº 346 de 19 de março de 2020, e já no dia seguinte por meio do Decreto Estadual 4.317/2020, estendendo para todo Estado do Paraná as medidas restritivas.  Estancado o seu faturamento o inquilino procurou imediatamente o locador, na pessoa da Imobiliária,   para fins de negociar o seu aluguel, ainda que temporariamente, não obtendo, contudo,  do mesmo, tão pouco da imobiliária administradora a sensibilidade necessária para discutir, negociar, transigir e encontrar o meio termo que fosse bom e equilibrado para as duas partes.  Resultado. O inquilino foi obrigado a bater na porta do Judiciário londrinense que entendeu pela sua necessidade e fixou o aluguel em 30% (trinta por cento) do que estava sendo pago. No entanto foi módico na fixação do prazo de vigência do benefício,  justificando o magistrado que o fazia: “referente ao aluguel com vencimento no mês de abril de 2020, persistir caso comprovada a manutenção da restrição da atividade efetiva em período posterior, mediante prova nos autos. Caso contrário, continua a viger o valor do aluguel referente ao período da normalidade contratual. “  A decisão foi datada de 04 de maio do corrente ano quando notoriamente a reclusão da população ainda persistia e a completa paralisação de negócios.   Inconformado o microempresário recorreu ao Tribunal de Justiça do Estado do Paraná a fim de que tal decisão concedida em caráter liminar fosse estendida para todo período de recesso e restrição ao comércio decorrente do coronavírus. A Tribunal entendeu que não seria possível alongar o benefício da redução até setembro como pretendido pelo inquilino, mas aumentou a redução também para o mês de maio, e deixou aberto a oportunidade para o empresário demonstrar nos meses subsequentes a manutenção das restrições para estender a redução do aluguel também para esses meses.   Ponderou o Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, que:  “Ademais, o pedido do agravante no sentido de determinação de redução do valor dos alugueres até quando for restaurado o fluxo de consumidores é por demasiadamente incerto, sendo correta a decisão proferida no Plantão Judiciário no sentido de estender a tutela também para o aluguel com vencimento em maio de 2020 – eis que comprovado o prejuízo financeiro do agravante por conta do cenário da Covid-19 -, porém, vinculando a concessão de eventual extensão da tutela de urgência para os meses subsequentes à comprovação inequívoca do prejuízo sofrido pelo agravante, bem como o nexo de causalidade com a pandemia, o que será analisado pelo juízo de primeiro grau oportunamente. “  Referida decisão a despeito que não ser ainda definitiva abre uma grande possibilidade de ser mantido a redução do aluguel para os meses subsequentes a maio, desde que comprovado  o estado calamitoso nos negócios do microempresário, com nexo causal à pandemia.   O processo no juízo de Londrina tem o nº 0026529-95.2020.8.16.0014 e o recurso o nº  0021940-05.2020.8.16.0000, e esta notícia deve fortalecer os laços de negociação entre inquilino e locador. Não há esperança para o credor que não aceita transigir empoderando-se de uma razão de direito que não possui.  O momento é excepcional onde as regras contratuais estão relativizadas e deve ponderar o bom senso.  Várias imobiliárias de Londrina que receberam a devida orientação de como proceder desde o início do desequilíbrio econômico decorrente da coronavírus não sofreram uma ação de revisão sequer. E este grupo de imobiliarista deve somar seguramente mais de sete mil contratos. Negociar é preciso, mais do que nunca, pois vivemos tempos de guerra e deve haver sensibilidade de ambas as partes.

             CONFIRA AQUI DECISÃO LIMINAR DO JUIZ DE LONDRINA: 

   

        CONFIRA AQUI DECISÃO LIMINAR DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ:  

                                    

MINHA MÃE

MINHA MÃE

(Ivan Pegoraro)

Falar da mãe é simples. Normalmente começa assim: “Ser mãe é...”   Buscando nos pontos mais inacessíveis da memória resgatamos as imagens, não só da nossa, mas de todas as mães. Aquelas que embalaram nossos sonhos de crianças; aquelas que fortaleceram nossas fraquezas do então;  aquelas que concretaram as vias de nossas artérias; aquelas que choraram conosco nos momentos decisivos de nossas vidas.  Nessas melodiosas lembranças, quantas vezes nossas mães não tiveram razão, mas pouco puderam fazer senão chorar.  Ao povoar essas nossas memórias é quase certo que por mais que queiramos, as imagens do resgate de nossa mãe, não é mais como um filme de começo, meio e fim. Quanto mais a vida passa, são fragmentos que ficam daquela imagem que um dia foi real. Como uma foto fixada na parede, sem movimento, sem odor e sem massa física para tocar. Mas o que mais eleva a importância dela em nosso contexto é conhecer, depois de passado o tempo que passou, é a frieza com que enfrentava a dor, as vezes diante do sofrimento de seu filho ou de sua filha.  Alí sempre esteve o esteio e a razão maior de ser mãe.  Conseguir superar esses obstáculos sem amarguras aparente, mesmo porque o seu tempo de conviver com elas, essas amarguras, era na solidão da madrugada, sozinha no leito silencioso do seu canto preferido.   Você, eu e todos nós, carregamos conosco toda a transferência informe da força de nossa mãe que sabiamente olhou com seus olhos a nossa vida, amparando-nos, chorando por nós como falei, mas não a substituindo ( a vida) porque o destino, esse não pôde por ela ser reparado, porque nós o escolhemos. E ele é a nossa vida.  Mas...se o destino é nosso, os sonhos também são. Assim, nesse momento, minha mãe está aqui comigo. Mas não sou eu neste presente. Sou eu no passado, naquele dia longínquo quando nasci e recebi o amparo daqueles braços pela primeira vez. Ali tive a certeza de que não cairia no vácuo infinito da solidão. Minha mãe me preparou para não cair. E assim como não fui ao chão creio que completei o ciclo da matéria. Lembrar de minha mãe e não chorar, porque ela chorou por mim.

RESERVA  DE  HOTEL E O CORONAVIRUS

(Ivan Pegoraro)

 Vamos ter brevemente uma enxurrada de ações judiciais envolvendo os interesses dos consumidores, notadamente no âmbito das viagens em geral, reserva de hotéis e de passagem aéreas.  Uma recente decisão prolatada pelo Juizado Especial Cível da comarca de Barueri, condenou em face a julgamento antecipado da lide, um site de reserva de hotéis a cancelar , sem qualquer incidência de multa, as reservas então realizadas por um cliente, assim como determinou o estorno do valor integral previamente pago, sem qualquer desconto a título de multa.  Neste processo, o consumidor, autor da ação, fez a prova fácil de que sua decisão foi imperativa e em decorrência da pandemia pelo Covid-19.  Esta situação de calamidade conhecida por todos e considerado como motivo de força maior, tendo em vista que sua ocorrência era imprevisível para as duas partes envolvidas na relação jurídica. Ora, se não havia como prever, deve-se retornar a situação negocial ao estado anterior, pois a pretensão de devolução com uma retenção ainda que de percentual menor, que seja 20% ou 10% do conteúdo econômico envolvido, implicaria na relativização da força maior e enriquecimento ilícito por parte do prestador dos serviços.  A lei não admite isso.  

Bem por este fato se pronunciou o magistrado no referido processo nesses termos: “Em desdobramento lógico, deverá a ré proceder ao cancelamento sem incidência de multa ou quaisquer abatimentos, sob pena de enriquecimento ilícito, pois, repita-se, o autor não deu causa ao cancelamento.”    E ainda a contento, decidiu também o mesmo juiz que a malsinada cláusula de reserva-não reembolsável não teria eficácia neste caso, dado a completa e mais absoluta imprevisibilidade do evento determinante para o cancelamento.  E é ainda mais grave a situação com relação a reserva  do hotel, quando o país de destino estiver com a proibição de entrada de turistas em seus territórios em face a pandemia.  Esta decisão reflete em toda sua extensão milhares de casos que teremos pela frente envolvendo a impossibilidade de cumprimento por parte do adquirente de qualquer produto ou serviço, uns com abrangência maior, outros menor.   No caso da reserva dos hotéis, a solução pois é notificar o site de reserva solicitando a devolução, enviando cópia também para o Hotel, e aguardar a solução num prazo solicitado de algo em torno de 10 dias.  Não havendo alternativa, o caminho é único. A justiça.