A  INTERPRETAÇÃO  DE  TÓFFOLI

(Ivan Pegoraro)

O Ministro Tóffoli em fevereiro de 2016 votou pela prisão após julgamento em segunda instância por ocasião da decisão que envolvia o processo do ex-senador Luiz Estevão. Posteriormente, no mesmo ano,  em outubro, mudou seu entendimento, na mesma época do indiciamento do Presidente Lula. Acompanhando esta balbúrdia jurídica que presentemente envolve este tema, como advogado que sou, acabei por aceitar que o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL é um tribunal com viés político. Sempre imaginei e sempre procurei admitir que todos são iguais perante a lei.  Mas, esta igualdade falece sem misericórdia frente ao poderio financeiro do réu que possui esta condição diferenciada.  Longe de mim de afirmar que este poderio financeiro corrompe quem quer que seja. Seria leviano de minha parte porque não tenho provas e nunca participei nem de longe de qualquer tentativa de empreitada neste sentido. Mas tenho de admitir também a riqueza da ciência do direito que sabidamente não é exata.  E nesta ciência inexata que é, o predomínio dos bons advogados consegue transformar um ponto final, numa exclamação. E uma vírgula em uma acentuada interpretação daquela frase inserida. Por isso a diferenciação do réu bem financeiramente e que pode suportar os honorários de bons advogados com aquele que não possui essa condição.  Eis o ponto nodal da questão que agora envolve o Tribunal Excelso.  A interpretação do texto, aquela matéria que nas lides do curso então primário ou ginasial que tanto temor nos fazia passar e que tinha um peso importante na matéria e nas provas da língua portuguêsa, hoje é imprescindível na atuação junto àquela Corte.  Isso porque é lícito a qualquer indivíduo interpretar o contexto do jeito que quiser ou puder. Apresentado a fundamentação e a interpretação pelo patrono do réu,  o Tribunal como político que tambem é, poderá por sua vez acatar as ponderações de acordo com seus interesses, sempre dando a interpretação à Constituição em conformidade com as argumentações antes mencionada.  Agora há de se perguntar se há alguma ilegalidade nisso.  Voltemos a afirmação acima de que o direito não é ciência exata.  Logo, desde que você consiga apresentar o seu arrazoado como um ínfimo de lógica, a Corte poderá acatá-la ou não, dependendo do que está em julgamento. Não há ilegalidade, o que há é um profundo desamparo diante de uma decisão que muitas vezes não atende o clamor público.  Agora a questão do Tóffoli mencionado no início. Num certo momento votou pela prisão após julgamento em segunda instância.  Agora terá a oportunidade como presidente da Corte, se houver empate, ter o voto de minerva, ou desempatador.  Se o Tribunal não tivesse esse viés político talvez a decisão da prisão continue sendo mantida.  Mas, o direito não é ciência exata, e novas argumentações apresentadas permitem novas interpretações. Portanto, qualquer que seja o voto desempatador, caberá a nós abaixar a cabeça e aceitar a decisão.  É senhores, Augusto Conte foi um filósofo francês, fundador da Sociologia e do Positivismo, que trabalhou intensamente na criação de uma filosofia positiva em uma tentativa de remediar o mal-estar social da Revolução Francesa, disse certa vez: “a única verdade absoluta é que tudo é relativo”.  Em sendo assim também podemos raciocinar que nem tudo está perdido, pois o tempo também passa. Pergunte a qualquer pessoa que viveu na Revolução Francesa que irá confirmar isso.  Mas como posso fazer isso? Esta revolução foi em 1789 e durou dez anos.  Não, meu caro leitor, não  creia no impossível;  se for necessário aqueles grandes juristas que trabalham na Corte irão argumentar que todos eles, esses franceses não poderão comparecer para atestar aquela afirmativa pois estão trabalhando em algum lugar inacessível de difícil ou impossível intimação.

O  DRAMA  DE  UMA   
REPRESA

(Ivan Pegoraro)

A represa Capivara atualmente (25/10/2019) esta com 21,63% da sua capacidade total em seu reservatório, segundo dados colhidos da ONS – OPERADOR NACIONAL DO SISTEMA ELÉTRICO. Para quem não sabe, esta represa banha toda região que compreende Taciba em São Paulo, Porto Capim na divisa do Paraná com São Paulo, passa por Rancho Alegre, Sertanópolis, Primeiro de Maio, Alvorada do Sul e Porecatu, entre outras cidades, nesta ultima recebendo a barragem que produz energia. Não vou falar aqui de suas dimensões e geração de energia porque ai entraria num aspecto técnico do tema. Porém não posso deixar de mencionar o que foi envolvido com esta represa. A construção da barragem da Usina Hidrelétrica, no Rio Paranapanema, entre os municípios de Porecatu (PR) e Taciba (SP) foi terminada em 1975. Com o término da obra, se formou o maior reservatório da Bacia do Paranapanema, no qual foram alagados 64.000 hectares de terras férteis, sendo 40.307,09 hectares somente no Estado  do Paraná. De acordo com a CIBACAP (Consórcio Intermunicipal da Bacia Capivara) os municípios do Paraná tiveram maior número de terrenos alagados, resultando em 10,2% do total de suas áreas, cerca de três vezes mais, comparando-se com o estado de São Paulo. Os municípios que tiveram maiores perdas no Paraná foram Primeiro de Maio (25,4%), Sertaneja (23%) e Alvorada do Sul (20,4%) Mas sim vou falar do impacto negativo que atualmente a região está sofrendo não só para o turismo, mas também todo ecossistema envolvido nesta dramática situação. É preciso também registrar o fato da Represa  Capivara pertencer a uma empresa chinesa chamada  China Three Gorges Corporation e desde 2013 se propôs a oferecer um serviço diferenciado que atendesse aos anseios da população. A forte estiagem que assola toda região poderia ser uma justificativa para a redução dramática do reservatório. Mas, nenhum tipo de melhoria foi oferecido até agora pela proprietária para minimizar o estrago produzido para quem se utiliza da represa como meio de vida ou investiu nela na área de lazer e turismo. A pesca profissional está comprometida e ecossistema vem padecendo. Um ecossistema é um conjunto formado pelas interações entre componentes bióticos, como os organismos vivos: plantas, animais e micróbios, e os componentes abióticos, elementos químicos e físicos, como o ar, a água, o solo e minerais. Uma visita às margens da represa é o suficiente para se constatar a degradação desta micro-vida, sem que as autoridades competentes movam uma palha para minimizar esta tragédia. Proprietários de chácaras em toda margem veem a impossibilidade do desfrute náutico e o turismo em geral, sofre um nocaute decisivo com baixa ou nenhuma procura das suas hospedarias e hotéis. Não há notícia nenhuma por parte da proprietária chinesa se haverá solução, a curto, médio ou longo prazo. Este ano, a represa esteve neste estado lamentável por pelo menos sete meses. Há uma agonia profunda e latente de seus usuários a espera de uma solução.  Mas não há para quem se socorrer; não há autoridade estadual que tente solucionar esta dramática situação, que em tempos de proteção ao meio ambiente, vem fechando os olhos para esta tragédia.  A Represa Capivara é nossa e é importante que todos nós pleiteemos em uma só voz  o socorro que ela merece.

SABOR DE  SAL

(Ivan Pegoraro)

De repente me veio na mente o sabor do sal. Desprezados por alguns mas, amados por outros. Mas se misturado com a água passa a ter o sabor de coisas perdidas. Isso se deve ao fato cientifico de que as coisas que ficam longe de nós perturbam a nossa alma quando fazem parte de nossa vida. Perdidas e longe, pois podem estar perdidas e perto, aquelas mais difícil de encontrar e essas muito mais fáceis. Fiquei assim a meditar para encontrar a razão do nexo feito. Sabor de sal, na pele...de quem se amou. A distância mistura por sua vez o sal e a água...  É a música simplesmente.

MEU  DIREITO  DE  DESCANSAR  AOS  DOMINGOS - LEI  DO  SILENCIO

(Ivan Pegoraro)

Sempre que alguém se sente incomodado por ruídos, seja de que natureza for, invoca o direito ao chamado vulgarmente  “ lei do silêncio”. Mas exatamente o que é isso e como fazer para resolver o problema do incômodo. Na verdade este expressão popular faz referencia a variadas legislações que estabelecem restrições a geração de ruídos, especialmente em caso de bares e casas noturnas.  Desde logo é importante registrar que a Organização Mundial da Saúde considera que o inicio do prejuízo auditivo se dá sob exposição de 55 decibéis por longo tempo.  No caso específico de nossa cidade de Londrina, o Código de Postura do Município é quem da as diretrizes legais a respeito dos ruídos pertinentes e impertinente. O CPM se trata na verdade da Lei Municipal 11.468/2011, e em seu artigo 8º veda o alvará de licença a localização para os estabelecimentos que “ I - que exploram as atividades de jogos eletrônicos e similares, bares e outros estabelecimentos especializados em servir bebidas alcoólicas, desde que distem, no mínimo, 300 (trezentos) metros de centros de educação infantil, de estabelecimentos de ensino fundamental e médio; “  O parágrafo 6º deste dispositivo explicita: § 6º As atividades mencionadas nos incisos I a VI do caput deste artigo, especialmente as geradoras de ruídos diurnos e noturnos e de serviços de lazer e diversão, somente terão seus alvarás concedidos uma vez respeitadas as legislações próprias de uso, de ocupação e de zoneamento urbano, especialmente o residencial e o de ocupação controlada. Pois bem. Condôminos da Gleba Palhano, notadamente os edifícios situados ali na vizinhança onde se situa o Hachimitsu, ali no Alameda Jardino, tem reclamado e muito de um bar situado na rua de baixo, na Rua Bento Munhoz da Rocha, onde nos finais de semana, sábado e domingo se oferece música ao vivo e ou mecânica em som insuportável que atinge os andares mais altos dos prédios tornando a permanência nos apartamentos um verdadeiro suplício.  Esse estabelecimento comercial coloca como atração apresentações musicais ao vivo, telões (com clipes e jogos de futebol) em alto volume com amplificadores de som, somando isso a grande concentração de pessoas conversando, gritando e o grande tráfego de carros e, motos próximos a esses estabelecimentos. Se estacionados na rua, não raro seus ocupantes escutam músicas com o volume alto e conversam nas calçadas fora dos estabelecimentos.  A questão é o que fazer, além de ficar unicamente reclamando e se lamentando esperando uma solução mágica.  Assim voltemos ao Código de Postura do Municipio onde em seu artigo 20 dispõe: “Art. 20. A emissão de sons e ruídos, em decorrência de quaisquer atividades industriais, comerciais, sociais, religiosas, recreativas ou dos serviços de lazer e diversão, culturais e esportivas, inclusive as de propaganda, obedecerá ao interesse da saúde, da segurança e do sossego da população, assim como aos padrões e critérios determinados em regulamento, com base nas normas técnicas da ABNT. Parágrafo único. Consideram-se prejudiciais à saúde, à segurança e ao sossego público, para fins deste artigo, os sons e ruídos que produzam no ambiente externo ruídos acima do permitido pelas normas técnicas da ABNT, causando incômodo à vizinhança.”   Agora, a ABNT nº 10.152 estabelece de 35 a 45 decibéis a medição de conforto para quem está dentro de seu apartamento.   Mas como fazer de modo objetivo a busca da solução e não ficar perdendo tempo em reclamar aqui e ali.  A solução pois é a seguinte: PRIMEIRO: o prédio que estiver sendo alvo da perturbação, deve elaborar um requerimento por meio de seu síndico endereçado à SEMA a fim de que faça fiscalização no local, medindo os decibéis no dia e hora sugerida e impondo a proibição de continuidade dos ruídos.  Se mais de um prédio assinar conjuntamente, melhor. Protocole também o mesmo pedido ao Prefeito, inclusive solicitando cópia do Alvará de Funcionamento do referido estabelecimento para verificar se há autorização para música ao vivo.  Claro que é recomendável que alguém gaste alguma coisa no local, obtendo a nota fiscal para perfeita identificação do causador.  Faça a mesma denúncia junto a Promotoria do Meio Ambiente e também perante o Procon.  De posse de toda esta papelada, aguarde o tempo necessário para uma solução. Decorrido um prazo razoável sem qualquer resposta positiva e persistindo os ruídos perturbadores, ai então caminho será a ação judicial com preceito cominatória e obtenção de liminar.  Mas ainda será necessário – embora não de todo – obter uma medição dos decibéis.  Deve-se procurar empresa ou entidade que faça esta medição, como sugestão buscar apoio na próprio Universidade, a fim de que a prova seja robusta e a liminar um possibilidade concreta.  Essas as iniciativas para solução do problema, invocando-se também o direito de vizinhança como suporte legal para a obtenção das benesses da justiça. A prova testemunhal, com declarações dos prejudicados também será uma ótima prova para convencimento do magistrado. Obviamente que a ele caberá a análise deste conjunto de argumentos e prova material para decidir, favoravelmente ou não.  Afora essas iniciativas, aguardar como disse uma solução mágica é perda de tempo.

O  IMÓVEL  ALUGADO  FOI  ABANDONADO.  E  AGORA?

 

         O abandono do imóvel alugado pelo inquilino é muito mais comum do que se imagina. Normalmente sua ocorrência se dá em função do atraso no pagamento ou mesmo diante da dificuldade que encontra em pretender fazer a entrega ao locador. A retomada do imóvel neste caso não oferece nenhuma dificuldade, todavia, deve obedecer a um ritual processual, rápido e que dará ao proprietário as garantias e proteções necessárias de,  eventualmente,  ter de responder por uma alegação de invasão ou uso arbitrário das próprias razões. Cabe ponderar que também se caracteriza como abandono, deixar as chaves na portaria do prédio, ou até mesmo enviá-las pelo correio, pelo fato de que essas modalidades não são reconhecidas como hábeis para firmar o distrato, ou seja, o desfazimento do contrato ajustado entre as partes.  Confirmado pelo locador – proprietário – que o imóvel foi abandonado, deve imediatamente ingressar com a ação judicial informando ao juiz a sua ocorrência.   De imediato, o magistrado irá enviar ao local um oficial de justiça que fará a constatação da efetiva desocupação, com ordem de abrir as portas e confirmar o fato. Presentes os indicativos de que realmente o inquilino abandonou o imóvel, o Oficial pelo mesmo mandado de verificação imitirá o proprietário na sua posse, ficando esse a partir deste momento autorizado a fazer o que bem entender com a sua propriedade.  Pode alugar novamente, reformar, vender, enfim dispor segundo sua conveniência.  Caso haja no local algum bem descartado, o locador – proprietário, pois do imóvel – poderá dele se assenhorear aplicando-se o que dispõe o artigo Art. 1.263 do Código Civil, que diz  “Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.” Observe a importância da ação judicial para constatação do abandono, pois há uma lógica nesta situação confirmada pelo Oficial de Justiça com a existência de algum bem dentro do imóvel, pois se este foi abandonado, o acessório também o foi, pois acompanha o principal. O processo não se encerra com a imissão de posse. Na sequencia o inquilino e seus fiadores serão citados para responder ao processo que pode ser cumulado com a cobrança das obrigações devidas, inclusive multa pelo descaso com a ocupação do imóvel locado.  A existência de danos causados pelos ocupantes não será objeto desta ação, pois se trata de fato posterior ao ajuizamento. Ou seja, foi constatado com a imissão de posse, e o pedido inicial não poderá ser alterado, exceto em situações especiais, cujo tema será abordado oportunamente nesta coluna. Fique atento a situação do abandono quando esta se apresentar. Não tome posse por conta própria haja vista os riscos são enormes, e um inquilino que age desta forma – abandonando o imóvel - não terá nenhum escrúpulo de alegar uma possível invasão pleiteando vantagens financeiras. O que tem de mau elemento no mercado é inimaginável.

COMO ALTERAR O VALOR DO ALUGUEL

(Ivan Pegoraro)

Durante a vigência da locação duas situações com relação ao aluguel podem ocorrer trazendo insatisfação ao locador ou ao inquilino. O aluguel ou está acima do que realmente vale ou está muito abaixo do preço praticado pelo mercado.  Como fazer para solucionar este impasse?   Muito simples. Primeiramente se recomenda um diálogo racional entre as partes apresentando ponderações convincentes no sentido de demonstrar que a pretensão é legítima.  Caso não se chegue a um consenso a solução será buscar a revisão do aluguel judicialmente, ou seja, através do crivo e análise do juiz.  O processo é muito simples.  Primeiramente é necessário verificar se o vínculo locatício vigora há pelo menos três anos; segundo, durante este período o aluguel não pode ter sido ajustado além dos reajustes anuais praticados.  Presentes essas duas condições, coletam-se amostras de valores praticados na região para imóveis semelhantes que podem ser buscados pela internet, anúncios de jornais ou outros meios a disposição.  Ingressa-se com a ação revisional e nesta oportunidade pode desde logo ser requerido ao juiz que fixe o valor provisório em até 80% do valor pretendido. Na sequência a parte contrária será citada para responder ao pedido.  Não concordando, será pelo juiz designado perito para analisar e informar qual o valor correto do aluguel para aquele imóvel a partir da citação do processo.  Após as manifestações das partes é prolatada a sentença, sendo fixado o novo valor que é devido retroativamente desde quando houve a referida citação.  Portanto, passa a valer o novo aluguel com manutenção incólume de todas as cláusulas contratuais.  Agora, a despeito da lei prever essa alternativa, que foi muito utilizado na época de inflação severa, o momento atual do mercado é de tranquilidade preferindo os locadores manter o aluguel nos preços praticados e em algumas situações até concordando em reduzi-lo objetivando com isso manter o imóvel alugado e assim evitando despesas com a sua desocupação.  Mas ao inquilino principalmente da relação comercial, que sofre os reveses de um mercado engessado, provavelmente a revisão do aluguel se torne sua última alternativa para se manter ativo em seu negócio.  Mas em quaisquer circunstancias, quer pelo locador proprietário ou pelo locatário é necessário a análise cuidadosa da presença dos requisitos para a ação revisional, sob pena de consequências danosas e caras de um eventual insucesso da demanda. Acredite, o aluguel tem solução.

ALUGUEL  SEM  GARANTIA 

         (Ivan Pegoraro)

A dificuldade de se oferecer uma garantia quando se aluga um imóvel está cada dia mais difícil. É constrangedor solicitar a alguém que seja fiador. Mais difícil é receber um “não”!  Outras modalidades de garantias são problemáticas e geram custos extras e por vezes inviabilizando o projeto de desembolso mensal do pretendente à inquilino. Soma-se a isso tudo a incerteza jurídica alicerçada por decisões dos Tribunais não reconhecendo mais o fiador de locação comercial como garantidor quando possuir um único imóvel.  As imobiliárias atentas a essas oscilações do mercado resolveram apostar na agilidade dos despejos, cônscias de que como qualquer negócio jurídico é possível reduzir as possibilidades de prejuízos, jamais elimina-las.  Para isso e oferecendo um serviço ágil e livre de burocracia aceitam fechar o contrato de locação sem qualquer garantia com o inquilino, mas garantem ao locador o repasse até retomada.  A Imobiliária passa a ser a fiadora.  Nessa modalidade – sem garantia com o inquilino -  a lei 8245/91 em seu artigo 42 autoriza que o aluguel seja pago antecipadamente. Ou seja, paga e ocupa, ao contrário do modo geral que é ocupa e paga.  Deixando o inquilino de pagar sua obrigação na data ajustada, imediatamente a imobiliária ingressa com a ação de despejo por falta de pagamento, requerendo e obtendo do juiz a liminar para desocupação em quinze dias.  Esta liminar tem expressa previsão no artigo 59, parágrafo primeiro da citada lei, que diz “Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ...” . Agindo com rapidez e vindo o processo a ter sua tramitação regular, isso entendido a prestação jurisdicional esperada, será possível a retomada em curto espaço de tempo, mas sendo impossível fixar um prazo certo. Não é necessário notificar o inquilino antes de ingressar com a ação.  Após o juiz deferir a retomada, o locatário será então notificado para desocupar o imóvel no prazo de quinze, sob de despejo forçado. Caso resolva pagar o débito, poderá fazê-lo com os encargos, hipótese em que a liminar perde seus efeitos, o processo é extinto e a locação prossegue.   Diante das dificuldades mencionadas acima é preciso que os locadores – proprietários – avulsos, tenham conhecimento de que os tempos são outros.  Imaginar que poderá jamais ter prejuízo ao alugar um imóvel, quer no tocante ao recebimento das obrigações, quer na entrega incólume do mesmo, é navegar na utopia.  Melhor será vender o imóvel e depositá-lo no banco para render dividendos. Alugar é apostar. Pode vir a ter pouco prejuízo, mas nenhum prejuízo é a hipótese menos viável.  Por isso a locação por meio da Imobiliária que garante o aluguel ao locador, mesmo não exigindo qualquer garantia do locatário é a opção mais atraente hoje no mercado, somando-se, certamente a outras ofertas onde não haja aumento nos custos do aluguel.  Já existem empresas que garantem o aluguel à Imobiliária mediante débito automático no cartão de crédito. Caberá as partes procurar as alternativas no mercado, que são várias, sempre atento porém, aos históricos e tradição das empresas que oferecem seus serviços. Imobiliárias, hoje, passou a ser o agente mais importante no trato das locações.