ALUGUEL  SEM  GARANTIA 

         (Ivan Pegoraro)

A dificuldade de se oferecer uma garantia quando se aluga um imóvel está cada dia mais difícil. É constrangedor solicitar a alguém que seja fiador. Mais difícil é receber um “não”!  Outras modalidades de garantias são problemáticas e geram custos extras e por vezes inviabilizando o projeto de desembolso mensal do pretendente à inquilino. Soma-se a isso tudo a incerteza jurídica alicerçada por decisões dos Tribunais não reconhecendo mais o fiador de locação comercial como garantidor quando possuir um único imóvel.  As imobiliárias atentas a essas oscilações do mercado resolveram apostar na agilidade dos despejos, cônscias de que como qualquer negócio jurídico é possível reduzir as possibilidades de prejuízos, jamais elimina-las.  Para isso e oferecendo um serviço ágil e livre de burocracia aceitam fechar o contrato de locação sem qualquer garantia com o inquilino, mas garantem ao locador o repasse até retomada.  A Imobiliária passa a ser a fiadora.  Nessa modalidade – sem garantia com o inquilino -  a lei 8245/91 em seu artigo 42 autoriza que o aluguel seja pago antecipadamente. Ou seja, paga e ocupa, ao contrário do modo geral que é ocupa e paga.  Deixando o inquilino de pagar sua obrigação na data ajustada, imediatamente a imobiliária ingressa com a ação de despejo por falta de pagamento, requerendo e obtendo do juiz a liminar para desocupação em quinze dias.  Esta liminar tem expressa previsão no artigo 59, parágrafo primeiro da citada lei, que diz “Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ...” . Agindo com rapidez e vindo o processo a ter sua tramitação regular, isso entendido a prestação jurisdicional esperada, será possível a retomada em curto espaço de tempo, mas sendo impossível fixar um prazo certo. Não é necessário notificar o inquilino antes de ingressar com a ação.  Após o juiz deferir a retomada, o locatário será então notificado para desocupar o imóvel no prazo de quinze, sob de despejo forçado. Caso resolva pagar o débito, poderá fazê-lo com os encargos, hipótese em que a liminar perde seus efeitos, o processo é extinto e a locação prossegue.   Diante das dificuldades mencionadas acima é preciso que os locadores – proprietários – avulsos, tenham conhecimento de que os tempos são outros.  Imaginar que poderá jamais ter prejuízo ao alugar um imóvel, quer no tocante ao recebimento das obrigações, quer na entrega incólume do mesmo, é navegar na utopia.  Melhor será vender o imóvel e depositá-lo no banco para render dividendos. Alugar é apostar. Pode vir a ter pouco prejuízo, mas nenhum prejuízo é a hipótese menos viável.  Por isso a locação por meio da Imobiliária que garante o aluguel ao locador, mesmo não exigindo qualquer garantia do locatário é a opção mais atraente hoje no mercado, somando-se, certamente a outras ofertas onde não haja aumento nos custos do aluguel.  Já existem empresas que garantem o aluguel à Imobiliária mediante débito automático no cartão de crédito. Caberá as partes procurar as alternativas no mercado, que são várias, sempre atento porém, aos históricos e tradição das empresas que oferecem seus serviços. Imobiliárias, hoje, passou a ser o agente mais importante no trato das locações.