A QUESTÃO DAS AÇÕES DE DESPEJO E LIMINARES AO TEMPO DA PANDEMIA

A  QUESTÃO  DAS  AÇÕES  DE  DESPEJO  E  LIMINARES AO  TEMPO  DA  PANDEMIA

(Ivan  Pegoraro) 

O Senado Federal aprovou no último dia 20/04/2020 medida transitória que impactam inúmeras situações socioeconômicas, visando atenuar as consequências da pandemia global ocasionadas pelo coronavirus. No que tange aos despejos propriamente dito,  que é o tema que será abordado aqui de forma didática e para simples compreensão, pouco coisa na verdade mudou e os resultados, no meu modo de ver, são pífios. Primeiramente é preciso registrar desde logo que as restrições do Projeto de Lei 1179 que agora está dependendo somente da sanção presidencial atinge apenas as liminares para  ações ajuizadas entre 20 de março de 2020 até 31 de dezembro deste mesmo ano.  Portanto as determinações se aplicam somente a algumas  liminares previstas pelo artigo 59 da lei 8245/91.     Vamos pois analisar na sequência essas principais medidas que estão suspensas até 31/12/2020.  Pois bem são elas:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

Explicação: O item acima é somente para os casos onde se tenha ajustado a desocupação voluntária, de forma extrajudicial ou judicial, onde foi concedido ao locatário um prazo mínimo de seis meses. Nesta situação as partes teriam previsto a rescisão amigável a partir deste prazo mínimo. Portanto, mesmo que vença o prazo antes de 31/12/2020, o despejo está suspenso até esta data.

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

EXPLICAÇÃO: Os contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado possibilitam aos fiadores a exoneração. Quando isso acontece, o inquilino é notificado para apresentar nova garantia sob pena de despejo mediante concessão de liminar.  Este benefício está suspenso de modo que o despejo somente será concedido após a sentença.

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

EXPLICAÇÃO: Estra restrição é a mais dramática de todas, porque suspende a chamada denúncia vazia que se caracteriza pela alternativa oferecida ao locador de retomar o seu imóvel mediante a concessão da liminar, quando ocorre o vencimento do contrato ou quando decorreu o prazo de trinta dias após a notificação nos casos de locação que vigora por prazo indeterminado.  Deve ser observado que a ação de despejo pode e deve ser ajuizada, ficando a retomada para quando prolatada a sentença.

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

EXPLICAÇÃO: Quando o contrato de locação não possui garantia, ou quando o garantidor se exonerou e não houve substituição, a lei 8245/91 autoriza a liminar quando a ação é decorrente da falta de pagamento. Agora a ação terá o rito normal, e o despejo somente ocorrerá após a sentença.

 

Deve ser observado pelos interessados a total possibilidade de ser proposta ação de despejo por falta de pagamento de qualquer obrigação, bem como qualquer outra, notadamente infração com relação ao uso, ou seja, sublocação indevida, mudança de destino.  Mas no que tange as locações residenciais a questão dos pagamentos é um pouco mais complexa pois há previsão de moratória.  O Projeto de lei 1170, prevê em seu art. 10 que os locatários (inquilinos)  residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020. Contudo é apenas suspensão e não isenção. Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata a previsão mencionada, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos. Portanto a partir do aluguel que vencer em 30 de outubro, além do reajuste legal que houver no período haverá um acréscimo de 20% calculado sobre o aluguel vencido e não pago, sem acréscimo de mora com a finalidade de ressarcir aqueles aluguéis que deixaram de ser pagos.   Os inquilinos deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto na menção acima que poderá ser realizada (esta comunicação) por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita. Ou seja, bastará o inquilino enviar e-mail, whatsapp ou outro meio qualquer para valer o benefício da moratória.  O que acontecerá com as ações de despejo ajuizadas dentro deste período de suspensão?  Particularmente entendo que o inquilino poderá se socorrer deste benefício formulando a pretensão nos autos do processo, arcando com os encargos da mora porque deu causa ao ajuizamento da ação.  Mas o judiciário deverá se pronunciar a respeito, não estranhando se a ele for concedido todos os benefícios haja vista a tendência permanente de se impor sempre o prejuízo ao credor.  Agora aquele inquilino que não se importar em enviar ao locador ou a imobiliária a comunicação de moratória, responderá pelos encargos legais, pois terá dado causa ao ajuizamento, aplicando o principio da causalidade. Finalizando é importante ponderar aqui que esta moratória no texto seco da lei que depende da sanção presidencial é unicamente para as locações residenciais, não se aplicando para as não-residenciais. Não estranharei se houver extensão do benefício para todos os contratos mediante alteração da lei pelo Executivo ou mesmo posteriormente pelo posicionamento dos Tribunais.  A tendência da jurisprudência é a preservação dos negócios e das empresas e se a moratória for a saída, tudo leva a crer que este benefício também será estendido. Quem viver, verá.