DESPEJO DE ESCOLA REGULAR – COVID 19

(Ivan Pegoraro)

Já no início da pandemia do Covid 19, uma escola regular que ocupa dois pavimentos de um shopping na cidade de Londrina, deixou de pagar os aluguéis e demais encargos da locação. Proposta a devida ação de despejo por falta de pagamento, a entidade contestou o feito e argumentou que sua receita foi deveras atingida com a proibição de atividades presenciais, sofrendo impacto direto em seus recursos financeiros, inclusive com cancelamento de muitos contratos com seus alunos.  Requereu que fosse revisto o aluguel e ou reduzido por conta do motivo de força maior, porém deixando sequer de depositar qualquer valor no prazo de quinze dias que a lei lhe concede, a partir da citação. Arriscou tudo em sua defesa, crente que o fato de ser escola regular teria todos os benefícios e toda proteção contra a retomada do imóvel decorrente da infração contratual referente ao pagamento de suas obrigações. O escudo imaginado foi a Pandemia do Covid 19.  Na impugnação a parte locadora apontou ao juiz que a ação de despejo não tem natureza dúplice, ou seja, o locatário é citado para se defender e não para reivindicar direito próprio, coisa que somente poderia ter feito, via reconvenção. Em outras palavras para entendimento do leigo. Ao pretender ter a revisão do valor do aluguel o caminho seria ter proposto uma ação específica, autônoma neste sentido contra a parte locadora, ou, quando da sua defesa na ação de despejo, ter proposto um incidente processual denominado de reconvenção, que é o remédio processual para aquele que está sendo demandado, pleitear um direito que entende possuir.  Isso não ocorreu, portanto, a revisão não foi conhecida, sequer o pleito formulado com relação ao motivo de força maior.  Consequentemente a ação foi acolhida, decretado o despejo, além da condenação ao pagamento de todos os aluguéis e demais acessórios vinculados, como IPTU, condomínio, água, luz, elevadores, desde o vencimento de cada um deles, acrescidos ainda dos juros de 1% ao mês, multa, custas e honorários advocatícios, tudo a partir de cada vencimento. O único benefício que possui a escola regular quando da decretação de um despejo é com relação ao prazo pela qual deve entregar o imóvel ao locador. Em casos normais, o prazo quando fundamentado o pedido de rescisão do contrato  por falta de pagamento,  é de quinze dias a contar da intimação pessoal dos termos da sentença. Porém quando se trata de escola regular, este prazo tem uma previsão diferente segundo o artigo 63, parágrafo segundo da lei 8245/91, que dispõe de modo claro que:  “Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.”  Portanto, prevaleceu o direito de propriedade sobre aquele que entendeu possuir a firma locatária, de por ser escola ter toda a proteção. Não é bem assim.   O processo tem o número 0042067-19.2020.8.16.0014, 10ª Vara Cível de Londrina, e, ainda está sujeito aos recursos cabíveis.

LOCAÇÃO ABUSIVA - EXCESSO DE OCUPANTES

 

LOCAÇÃO ABUSIVA – EXCESSO DE OCUPANTES

(Ivan Pegoraro)

 

A Constituição Federal assegura ao cidadão, no “caput” do seu artigo 5º o direito à propriedade. E no seu item XXIII dispõe que ela deve atender a sua função social. Mas o direito de propriedade não é absoluto. Ou seja, o dono não pode usar da sua propriedade de modo que ultrapasse aquilo que seja considerado normal e razoável. Inserido no contexto esses dois conceitos, indaga-se se em um condomínio horizontal é possível que o proprietário alugue seu imóvel que comporta dez pessoas, para uma temporada de lazer onde ali se irá acomodar, vinte, ou trinta ou mais pessoas. As consequências dessa acomodação, normalmente por jovens que buscam o prazer máximo, traz consigo o som alto durante todo o dia, durante a noite e ultrapassa a madrugada, com gritarias e outros comportamentos censuráveis. Os vizinhos, não necessariamente de cerca, mas todos ao alcance da propagação do som são absolutamente atingidos pela invasão da privacidade e desconsolados não sabem o que fazer.  O proprietário ao alugar sem recomendar em seu contrato de locação a obediência as normas condominiais e principalmente ao direito de vizinhança, comete ilícito e por ele deve responder. Mesmo recomendando cuidados e mesmo assim vindo a ocorrer esse tipo de comportamento, o ilícito permanece. Como disse acima, o direito de propriedade não é absoluto, porque o Código Civil Brasileiro em seu artigo Art. 1.277, assim estabelece: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”  A clareza deste dispositivo permite concluir que, o vizinho utilizando-se de seu imóvel em locação e, continuamente trazendo a ocupação prejuízo ao sossego ou à saúde, poderá ele (o vizinho incomodado) fazer cessar as interferências prejudiciais, mediante a tomada de medidas judiciais que forem cabíveis, no caso a chamada Obrigação de Fazer mediante imposição de pagamento de multa diária a ser fixada pelo juiz.  E mais, o Condomínio como entidade jurídica poderá vir a ser solidariamente responsável se, tomando conhecimento da recorrência deste tipo de infração, nada faz para minimizar as constantes infrações cometidas pelos ocupantes. Em um Condomínio horizontal às margens da represa Capivara com um forte conceito ao lazer o proprietário passou a alugar seu imóvel por temporadas, curtas e de até um final de semana prolongado. Há concentrações absurdas de pessoas, muito além da ocupação razoável. Para talvez dez pessoas, se acomodam vinte, trinta, quarenta comprometendo o sossego dos vizinhos e inclusive, a estrutura do próprio condomínio, com uma carga excessiva de lixo produzido, consumo de água potável extraída por poço artesiano geral, além do uso do estacionamento, restrito a uma vaga por lote. 

É preciso pontuar que este tipo de ocupação está além do direito de propriedade, pois passou a ser um “comércio” para o locador, prejudicando o vizinho que tem de conviver e aceitar perturbação constante e interminável sem que haja qualquer receio daqueles responsáveis pelo incomodo. Afinal o som alto e constante mesmo durante o dia; a gritaria e  palavrões desenfreados não é um comportamento normal e saudável. O que fazer efetivamente? O vizinho prejudicado deve: a) notificar o Condomínio para tomar providencias para fazer cessar este tipo de locação perturbativa;  b) se não houver solução, promover ação de obrigação de fazer contra o proprietário responsável pelas locações, buscando na justiça a interrupção deste tipo de locação.   Se o Condomínio não tomar providencias poderá ser responsabilizado em conjunto por omissão. Pode também o interessado, mediante prova cabal da recorrência dessas perturbações, promover ação por dano moral contra o locador [proprietário vizinho] e obter o ressarcimento a título de indenização. Continuando o comportamento, após a primeira ação, ajuíza-se uma segunda; uma terceira e certamente a partir de um determinado momento a coisa irá se interromper. Faça sempre o registro de ocorrência no livro próprio do Condomínio e obtenha nome e endereço de testemunhas.

 

ARROMBAMENTO EM CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE OU NÃO?

                      ARROMBAMENTO EM  CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE OU NÃO

(Ivan Pegoraro)

Recentemente um condomínio horizontal às margens da Represa Capivara foi alvo de ladrões que acessaram várias casas de frente para a água e praticaram vários arrombamentos, subtraindo equipamentos eletrônicos e vários outros bens inestimáveis. 

Os condôminos prejudicados têm mostrado certo descontentamento com a administração e até entendendo que haveria responsabilidade do Condomínio pelo infeliz evento. Indagado a respeito, analisamos os Estatutos Sociais e o Regimento Interno, existindo no primeiro, cláusula expressa a respeito de ocorrências desta espécie isentando-o de responsabilidade como se vê do seu artigo 74 que reproduzo a seguir: “Art. 74 – A Sociedade Condomínio ..., não será responsável por bens, objetos e ou valores de qualquer natureza, que forem deixados no âmbito do loteamento por sócios, familiares, convidados e frequentadores a qualquer título, nem mesmo quando sejam objeto de subtração, apropriação, ou alvo de ação ou omissão de outrem”  Isso quer dizer que, salvo prova de que tenha o Condomínio contribuído com ação ou omissão específica, ele não responde pela ação dos meliantes que atravessando  a represa e se utilizando de barco a remo, invadiram casas, arrombando portas e janelas e subtraindo inúmeros bens. Poderia existir responsabilidade na hipótese, por exemplo, se o acontecimento tivesse sido perpetrado por um seu preposto, ou funcionário, nunca pela ação de terceiros desconhecidos. Decisão neste sentido já foi prolatada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, entendendo que “O condomínio não tem o dever de indenizar pelo furto ocorrido em seu interior, quando não houver previsão expressa na convenção condominial, como no caso dos autos. Ademais, da análise da prova acostada, conclui-se ausentes elementos que demonstrem, de forma cabal, a prestação de serviços de segurança pelo demandado, mas sim de portaria e ronda. A responsabilidade pelo dano exige, além do fato danoso, o nexo de causalidade, e a conduta culposa do agente, o que não se verifica no caso em tela. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70074578832, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 28/02/2018).”   Observe que mesmo oferecendo eventualmente serviço de ronda pelas ruas do empreendimento, não há responsabilidade por falta de nexo causal, já que este serviço seria meramente preventivo e não tem o condão e impedir a ação de terceiros. 

A responsabilidade civil decorre da existência ou disponibilidade de um serviço posto à disposição de usuários ou de terceiros, de cujo eventual efeito lesivo, por sua ineficiência, exsurge a obrigação de indenizar. Referido Condomínio não mantém serviço de específico de vigilância em benefício dos condôminos, bem como existe  a cláusula de não indenizar conforme citado acima.  Em situações semelhantes e ampliando a análise, importa ressaltar que a mesmo a existência de controle de entrada e saída do loteamento fechado e da permanência de porteiro, este devendo se posicionar na portaria, por óbvio, não se confunde e nem pode ser entendido como serviço de vigilância, na medida em que este pressupõe a contratação de funcionários outros encarregados de percorrer diuturnamente as áreas comuns do loteamento, entre elas, as áreas destinadas ao estacionamento de veículos. Ou seja, em função da previsão de não indenizar o condômino, o locatário ou o mero usuário, jamais poderá alegar ignorância com relação a proteção ao seu patrimônio. Isso quer dizer que caberá a ele tomar providencias no que pertine  à sua própria segurança, instalando câmeras, sistema de alarme e outras dificuldade. A ocorrência, sempre se traduzirá como caso fortuito, mas jamais repassando ao condomínio a responsabilidade, pois não houve de parte desta qualquer participação, ativa ou por omissão.

RESOLVA SUAS DÍVIDAS EM ATÉ CINCO ANOS

 

SOLUÇÃO PARA QUEM ESTA SUPERINDIVIDADO – PESSOA FÍSICA

(Ivan Pegoraro)  

Sancionada agora em julho de 2021 pelo Presidente Bolsonaro, a lei 14.181/21 que abre uma excelente e única oportunidade para os superendividados resolverem seus problemas principalmente com os bancos e demais credores, para pagamento dentro de um prazo de até cinco anos. É um presente dos céus nesses tempos negros de dificuldades econômicas.  Mas embora se trate de uma ferramenta excepcional, somente deve ser utilizada pelas pessoas físicas e firmas individuais que realmente estiverem engajadas em cumprir seus compromissos.  Se você é devedor de má-fé, caloteiro profissional, devedor contumaz e sem compromisso, fique longe deste instrumento porque ele é cadenciado e oferecido para o devedor sério, aquele que labuta, pegou empréstimo, mas não conseguiu saldá-lo mesmo trabalhando de sol a sol. Esta lei tem como objetivo aperfeiçoar os diversos créditos ofertados ao consumidor, bem como estabelecer uma forma de tratamento do superendividamento, com alterações frontais ao Código de Defesa do Consumidor inclusive da Lei do Idoso.  Vamos lembrar que o § 1º do artigo 54-A deste código [CDC] estabelece que "Entende-se por superendividamento a impossibilidade manifesta de o consumidor pessoa natural, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial, nos termos da regulamentação." É sabido que quanto mais dificuldades tem o consumidor para honrar suas dívidas, mais fácil se torna ele presa dos que fornecem créditos, nem todos claro, sem qualquer controle e após aplicam juros abusivos e segundo o §2º deste mesmo dispositivo "As dívidas referidas no § 1º deste artigo englobam quaisquer compromissos financeiros assumidos decorrentes de relação de consumo, inclusive operações de crédito, compras a prazo e serviços de prestação continuada." Num resumo bem simplificado, o consumidor em estado de superendividamento, que se caracteriza pela soma simples de suas dívidas e subtração de sua renda, o que restar não seja suficiente para sua manutenção de sua dignidade humana pela ausência do mínimo existencial, poderá então, ingressar em juízo com o pedido de recuperação e repactuação de dívidas, obrigando desde logo a que seja designada audiência de conciliação com todos os credores. Nessa audiência o consumidor apresenta sua proposta de plano de pagamento [art.104-A,  

Em um contexto bem simplificado, o consumidor em estado de superendividamento, caracterizado pela soma simples de suas dívidas e subtração de sua renda, que no caso o resto não seja suficiente a manutenção de sua dignidade humana pela ausência do mínimo existencial, poderá, através de um advogado, requerer ao Juiz a instauração de um processo de repactuação de dividas, obrigando-se a uma audiência conciliatória com a presença de todos os credores de dividas previstas ( Art 54-A , §incluído pela 14.181/2021 junto ao Código do Consumidor). Nessa audiência o consumidor apresenta uma proposta de plano de pagamento (Art.  4º, incluído pela Lei 14.181/2021 de até cinco anos.   Não entra nesse pedido de benefícios proteção simplificada ao luxo, em suma, financiamento para aquisição de carro de luxo, iate e outras.  Feito isso, o consumidor não corre o risco de ser executado, ou mesmo suas execuções ficam suspensas até cumprimento do acordo.  É procedimento para gente séria. E é necessário uma série de documentos que seu advogado vai lhe orientar para preparar. Boa sorte.

CUIDADO COM AS PALAVRAS EM APLICATIVOS

 

CUIDADO COM AS PALAVRAS EM APLICATIVOS

(Ivan Pegoraro)

A vida está difícil dependendo do olhar de quem analisa a situação. Não se pode mais nada, nem uma discussão entre casal, cujo resultado pode desbancar para uma medida judicial. Um casal teve uma desavença entre eles e trocaram mensagens pouco amistosas entre si, através de aplicativo bem popular.  A mulher se sentiu ofendida por meio daquela conversa e não teve dúvida. Ingressou com ação de dano moral, certamente ainda melindrada pelas vicissitudes do relacionamento amoroso que fora encerrado.  A Juíza, Dra. Aline Mandes de Godoy titular da 3ª Vara Cível da comarca de Araranguá/SC, não teve dúvida nenhuma também,  em julgar improcedente a ação, destacando com muita propriedade que “somente a dor e o vexame que transcendem os meros dissabores da vida cotidiana são aptos a dar ensejo à responsabilidade civil”   e por mais que tenham sido de certo modo reprováveis os dizeres proferidos pelo ex-amado, não porque se falar em reparação civil. Continuou a ilustre magistrada “Ora, é presumível que as palavras do requerido provocaram desconforto, são dizeres pouco amistosos e que denotam clarividente falta de maturidade e respeito com o próximo, mas aceitar que eles merecem a tutela jurisdicional é desarrazoado”.  Na decisão também considerou com perfeita consonância o que acontece no Brasil atualmente, pois há um fenômeno da “judicializaçaõ” em  meio a nossa sociedade contemporânea que pensa e interpreta  que o judiciário é a esfera que deve “resolver” todo e qualquer conflito entre as partes.  Recentemente um caso que está sendo analisado em nosso Escritório um cidadão está pleiteando R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) de indenização por danos morais porque a Imobiliária teria dito que havia um vazamento de seu apartamento superior ao inferior, e isso não se comprovou. É um desrespeito a própria justiça onde a causa para essa facilidade de acioná-la, todos sabemos.  A Juíza ponderou que a vida não é um estado de graça e sim temos de apreender a conviver com incômodos diante dos acontecimentos que a permeiam e devem as partes quando envolvidas numa situação assim, aproveitar o episódio desconfortável para servir de aprendizado e amadurecimento.  E por que esta judicializaçaõ que disse acima?  Porque a própria justiça permite que se ingresse com pedidos marotos e infundados com esses mencionados acima, sem que tenha qualquer espécie de consequência.  É  na maioria das vezes uma tentativa de receber alguns trocados. Ou porque requerem assistência judiciária gratuita alegando hipossuficiência financeira, ou porque pleiteiam suas aventuras jurídicas no Juizado Especial Cível, onde não há custas e nem condenação de pagamento de honorários aos advogados vencedores. Não há riscos para essas pessoas. A partir de mudanças desta forma de agir, impondo obrigatoriedade de pagar custas ou depositar um mínimo para indenizar os riscos da demanda, essa farra vai acabar.  Sabemos da existência de indivíduos em Supermercados que ficam procurando encontrar algum produto vencido para acionar a Justiça. Tem um fim específico de comportamento, certo de obter vantagem financeira, muitas vezes sem razão efetiva.  O politicamente correto está ficando excessivo.

VIÚVA OU COMPANHEIRA TEM DIREITO DE CONTINUAR RESIDINDO NO IMÓVEL QUE HABITAVA COM O FALECIDO

 

VIÚVA OU COMPANHEIRA TEM DIREITO DE CONTINUAR RESIDINDO NO IMÓVEL QUE HABITAVA COM O FALECIDO

(Ivan Pegoraro)

Direito real de habitação é conferido ao cônjuge sobrevivente, ou companheiro e tem como finalidade garantir à sua moradia digna no imóvel que habitava com o falecido.  Ele é vitalício e personalíssimo conforme prevê o artigo 1.831 do Código Civil e artigo 7º da Lei 9.272/1996 e objetiva como disse acima garantir ao viúvo ou à viúva continuar residindo no imóvel enquanto for viva e somente a ela cabe este direito.  Este instituto está umbilicalmente ligado à sucessão hereditária, motivo pelo qual nesta hipótese os direitos de propriedade originário da transmissão da herança sofrem um abrandamento temporário em favor da manutenção da posse exercida pelo cônjuge sobrevivente. (EREsp 1.510.294).  Mesmo que não haja descendentes comuns, mas mesmo quando também concorrem filhos exclusivos do cônjuge falecido, ainda assim está assegurado o direito de moradia ao sobrevivente. (REsp 1.134.387) Imagine a hipótese muito comum do viúvo que residia com sua companheiro há anos no imóvel em questão.  Com seu falecimento, este imóvel é transferido por sucessão para seus filhos, do falecido.  Mesmo nessa hipótese a companheiro sobrevivente terá direito de continuar residindo no imóvel, sem pagamento de aluguel enquanto for viva.  Isso porque o direito real da habitação tem caráter gratuito, conforme artigo 1.414 do Código Civil Brasileiro, razão pela qual os herdeiros não podem de maneira nenhuma exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel, tão pouco a extinção do condomínio ou mesmo a alienação, venda, do bem enquanto perdurar esse direito de moradia.   Este entendimento foi pacificado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.846.167.  A relatora, Ministra Nancy Andrighi, ponderou e com muita razão que o direito real da habitação reconhecido ao cônjuge ou companheiro sobrevivente decorre de imposição prevista em lei, tem aquela natureza vitalícia que falei acima e personalíssima, ou seja não se transfere, o que em outras palavras bem simples, ali pode permanecer até sua morte.  Acaso o ocupante venha a sofrer qualquer espécie de assédio ou pressão por parte dos legítimos proprietários, herdeiros, deve imediatamente procurar a justiça a fim de garantir através das ações possessórias a ocupação mansa e pacífico do imóvel. Apenas deverá pagar o IPTU, pois esta despesa decorre do benefício da ocupação.  Importante também ponderar que esse direito real da habitação somente é garantido quando imóvel pertencer integralmente ao falecido.  Se ele tiver um coproprietário, parente ou não, então não haverá direito real de habitação em favor do cônjuge ou companheiro sobrevivente, isso porque não podem os demais condôminos da propriedade se sujeitar a direito surgido apenas posteriormente, em decorrência da sucessão.

SUSPENSO OS DESPEJOS, MAS NEM TANTO.

 

SUSPENSO OS DESPEJOS, MAS NEM TANTO

(Ivan Pegoraro)

Deve ser aprovado pelo Senado o projeto de lei de nº 827/2020 que impede o cumprimento de liminares de despejo até dezembro deste ano e também impede a execução desses atos durante o mesmo período. É preciso explicar o enquadramento dessas duas situações.  A liminar do desejo na locação residencial é concedida em situações muito especiais, como por exemplo quando o prazo está vigorando de maneira indeterminada e o fiador comunica que não mais continuará garantindo o contrato. Isso ocorrendo o locador (proprietário) notifica o inquilino e pede uma nova garantia. Se não for apresentada uma nova garantia, cabe a ação de despejo com deferimento de liminar.  Outra hipótese, o contrato não tem nenhuma garantia desde seu inicio e há o atraso no pagamento do aluguel. Neste caso cabe a ação de despejo também com previsão de liminar.  Essas duas hipóteses não impede o ajuizamento das ações, porém não haverá deferimento de liminar.  Ou seja, o despejo somente será concedido a partir do julgamento da ação, com a prolatação da sentença. Isso quer dizer que, na primeira hipótese necessariamente não se pode afirmar que haverá prejuízo, mas na segunda hipótese quanto mais tempo levar para desalojar o inquilino, maior será o prejuízo, isso se ele não tiver bens, cuja regra geral é não ter.  Mas o projeto de lei que se aplica tanto a locação residencial como comercial não atinge todas as faixas financeiras dos contratos. Segundo este dispositivo, o benefício, ficará adstrito para as locações residenciais no aluguel até R$ 600,00 (seiscentos reais) enquanto que as comerciais, R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais). O conselho que se pode sugerir neste momento aos proprietários que se depararem com essa situação é no sentido de não perderem tempo e tomem as providências tão logo o sinistro se apresente. A sentença obtida será executada imediatamente após o término do prazo de impedimento previsto pelo Projeto de Lei mencionado.  Por sua vez, se seu imóvel está sendo administrado por meio de Imobiliária, ela deverá garantir os aluguéis na forma do que constou do contrato de administração e promover as medidas judiciais tão logo constatado os atrasos de pagamento. Agora, se você me perguntar quem vai indenizar os locadores em virtude deste freio imposto nas ações de despejo, ouso afirmar que o prejuízo será debitado,  em razão da pandemia e também da proteção grandiosa imposta aos hipossuficientes e respeito a dignidade da pessoa prevista pela Constituição, ao Credor.  É sempre assim, devedor tem todas as proteções e se você é credor, pode e deve suportar o prejuízo. Infelizmente essa é a tendência do sistema jurídico brasileiro.  Repetindo, o conselho é não perder tempo e procurar a justiça o mais rápido possível. Resolver, será resolvido, mas no tempo que a lei lhe autorizar.