É  POSSÍVEL  COBRAR  ANTECIPADO  O  ALUGUEL  E  EXIGIR FIADOR???

(ivan Pegoraro)

A lei que regulamenta, que disciplina as locações prediais urbanas, denominada popularmente de “Lei que Inquilinato”  tem o numero 8245 é de 1991.  Estabelece de forma clara que pode ser oferecido ao contrato uma das três modalidades de garantia relacionadas. São elas, caução, fiança e seguro. 

Dentro das modalidades de caução, tem-se, o valor em dinheiro desde que não superior ao equivalente a três aluguéis;  imóvel específico;  móveis; veículos;  título de capitalização ou outros bens materiais de valor. Se a garantia for a dinheiro, deve ser depositado em caderneta de poupança e uma vez finda a locação com todas as obrigações cumpridas, o valor e seus rendimentos é devolvido ao inquilino. Não é uma boa garantia porque o eventual atraso do inquilino, o valor somente será resgatado em favor do proprietário após a penhora a ser realizada no processo. Isso após o despejo que pode levar alguns meses, comprometendo totalmente a efetiva garantia.  A fiança é por demais conhecida. Um terceiro garante o débito do afiançado. Responde ele com todos os seus bens, inclusive com sua casa própria quando a locação tiver como objeto imóvel com fim residencial.  Pende hoje uma discussão jurisprudencial, se, quando a locação for comercial, responderá também o fiador com sua casa própria. Sempre respondeu, mas presentemente os processos estão suspensos até deliberação do STJ a respeito.  A fiança continua sendo uma ótima garantia porque normalmente o fiador ao ser acionado procura o afiançado e praticamente lhe pega pelo pescoço e resolve o problema. Já o seguro fiança tem a dificuldade operacional para formalização e contratação, além de uma alta taxa da mensalidade. A lei veda a dupla garantia, de modo que não é possível o locador exigir, digamos uma parte em dinheiro e mais a fiança. Uma delas será declarada nula, normalmente aquela que é oferecida em primeiro lugar fica mantida enquanto a outra fica eliminada.   Existem algumas situações muito peculiares e que merece atenção.  Pode acontecer do inquilino se propor a pagar voluntariamente um tanto de meses de forma antecipada se beneficiando de uma redução do aluguel para o período pago. Ora a é preciso considerar nesta hipótese a regra contida na lei que somente autoriza a antecipação do pagamento do aluguel quando o contrato estiver desprovido de garantia.  Logo se acontecer esta situação, a fiança poderá ser declarada nula, se assim reivindicar o fiador. É preciso cautela; a interpretação fria da lei não dará margem a ponderações  ou justificativas.