O USO DAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO NO TEMPO DO CORONAVIRUS

O USO DAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO NO TEMPO DO CORONAVIRUS

(Ivan Pegoraro)

Não existe uma norma legal hoje, nos tempos do coronavirus, obrigando os síndicos proibirem de forma absoluta o uso das áreas comuns. O que existe são recomendações. Os Decretos municipais e estaduais a respeito do tema fazem menção aos locais públicos e não exatamente em condomínios especificamente. O fechamento das áreas comuns segue diretriz do que está sendo feito no estado e no município. Por exemplo, houve determinação estadual e municipal para o fechamento das academias. Vale a pena deixar a do seu condomínio aberta?  No início da pandemia até se justificava o fechamento total ouso afirmar, mas o afrouxamento dessas medidas também deve começar a ser efetivadas. Não se desconhece que o síndico tem atribuição neste momento de terrível aflição de tomar medidas em prol do interesse geral.  Se o mesmo proíbe tudo, pode ser taxado de autoritário e negligente se não fizer nada. É preciso encontrar um meio termo até porque é possível a utilização da área comum  com cuidado e bom trabalho coletivo.  

Tomemos o exemplo de um condomínio que tenha quadra de tênis e dois moradores queiram jogar. Já estão de quarentena há várias semanas sem sintoma, o distanciamento um do outro é de mais de 20 metros. Qual o problema?   A Ordem dos Advogados do Brasil, através de iniciativa da sua Comissão de Direito Imobiliário e da Construção Civil, baseada nas práticas e orientações do Ministério da Saúde e Organização Mundial da Saúde, orientou o seguinte com relação aos Espaços abertos dentro do condomínio: Recomendar um cronograma onde os moradores possam usar, uma unidade por vez e por determinado tempo, alguma área aberta para tomar banho de sol e caminhar, seguindo as orientações médicas. Lembrar que ao sair e entrar em casa as roupas deverão ir para limpeza, os sapatos deverão ser deixados na entrada da unidade ou em outra área de higienização, tomar banho ao entrar em casa ou lavar bem as mãos com água e sabão” (https://www.oabpr.org.br/wp-content/uploads/2020/03/Cartilha-omissa%CC%83o_compressed.pdf)  Ora se o síndico está temeroso de sua responsabilidade para flexibilizar o uso das áreas comuns, deve ao menos submeter a sua liberação à comunidade condominial mediante votação pelo meio digital perfeitamente legítimo, hábil e válido para demonstrar o posicionamento da maioria. E não decidir no âmbito apenas da diretoria, pois afinal de contas está se decidindo questões de uso comum do direito de todos os condôminos.  Se determinado prédio está em quarentena há semanas como mencionado e as crianças não descem ao pátio há mais de quinze dias, obviamente não possuem nenhum impeditivo de se socializarem haja vista que o farão somente entre si. Se não demonstraram nenhum contágio, penso que estão livres para brincar e sair do isolamento total e absoluto.  Em termos da liberação do comércio, em se falando aqui de nossa cidade, Londrina, desde ontem 20/04/2020 foi liberado com algumas restrições, inclusive na área de alimentação.  Em termos de condomínio, nós os condôminos cruzamos com vizinhos toda hora, usamos o elevador, usamos as garagens, portas e seus acessórios, situação que pode ser taxada de muito mais delicada do que o uso das áreas de lazer, totalmente abertas e ventiladas, como quadras polivalentes, de tênis, de padell entre outras.   Entendo que o síndico tem razão de se preocupar, mas penso que sua decisão de fechar tudo sem um referendo assemblear ofende também o direito de propriedade do condômino à luz do art. 1335 do Código Civil que reza: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (,,,) II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;  Analisando  tema o Dr. Rodrigo Toscano de Brito, Doutor e Mestre Em Direito Civil da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, ponderou: “De fato, em razão da necessidade de manutenção da saúde pública que, neste caso, deve começar dentro dos próprios condomínios, não é possível proibir de modo absoluto o uso das áreas comuns, mas é possível criar limitações ao uso, em atenção ao direito à saúde da coletividade dos moradores. Assim, é possível que a assembleia determine que cada condômino, especialmente os que estarão em serviços de saúde (médicos, enfermeiros, dentistas), façam uso do elevador sozinho, sem que nenhum outro morador esteja compartilhando o espaço do transporte no condomínio. Quanto às áreas comuns de uso não essencial, tais como, a piscina, a churrasqueira, o salão de festas, ditos espaços podem sofrer limitação excepcional durante o período em que devemos evitar contato em grupo, estabelecendo, por exemplo, horários de reserva de uso individual por parte do condômino ou para uso do seu núcleo familiar, com quem já convive em sua unidade. Nessa mesma linha de raciocínio, o uso da academia não pode ser absolutamente proibido, mas pode ser limitado, por exemplo, a um morador por vez, em horários diferentes, previamente agendados e reservados, com a obrigação imposta ao morador, de comunicar ao condomínio o fim do período de uso para que haja uma limpeza específica da área, com o fito de evitar a contaminação dos objetos usados e por em risco a saúde dos demais moradores.”   Isso quer dizer que não estou sozinho na interpretação e no entendimento de que o uso das áreas comuns e principalmente de lazer podem e devem ser liberadas, se não totalmente, mas com alguma norma extra, desde que aprovada em Assembleia, ou mediante consulta a todos os condôminos.  Deste modo o síndico se forra de sua responsabilidade, porquanto seu poder de isoladamente impedir, proibir tudo,   ainda  não foi aprovado na Câmara dos Deputados, haja vista que o Projeto de Lei 1179 que lhe confere tal atribuição, encontra-se com o Presidente Maia para dar seguimento.  Em suma, este é meu  entendimento, no sentido de ser afrouxado o rigor para o uso das áreas comuns, permitindo aos condôminos e somente a eles o uso adequado e racional dos locais de lazer oferecidos, senão todos, alguns.