PRIMEIRAS ANÁLISE DO PROJETO E LEI Nº 1179 QUE TRATA DAS LOCAÇÕES - PRIMEIRA ABORDAGEM: LOCAÇÃO SEM GARANTIA

PRIMEIRAS ANÁLISE DO PROJETO E LEI Nº 1179 QUE TRATA DAS LOCAÇÕES - PRIMEIRA ABORDAGEM:

LOCAÇÃO SEM GARANTIA

(Ivan Pegoraro)

          O Senado aprovou o Projeto de Lei 1179 que institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19), entre elas as locações prediais. Vamos analisar aqui em primeiro plano o que constou do referido ordenamento, cabendo mencionar que foi estabelecido a data de 20/03/2020 como termo inicial dos eventos derivados da pandemia do coronavirus. E mais, de modo expresso já se determinou em seu artigo 6º que as consequências decorrentes da pandemia do Coronavírus (Covid-19) nas execuções dos contratos, incluídas as previstas no art. 393 do Código Civil, não terão efeitos jurídicos retroativos. Portanto o fato fortuito e de força maior somente poderá ser alegado pelo devedor em decorrência de situação comprovada decorrente do coronavirus.  O Artigo 9º deste Projeto de Lei suspende todas as liminares de despejo previsto no artigo 59 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações Urbanas) que venham a ser propostas a partir de 20/03/2020. Deste modo as ações ajuizadas anteriormente devem ter processamento e cumprimento normal.  E quais são as hipóteses de liminares que estão suspensas até 30/10/2020 (data alterada do texto original por uma Emenda).  Vou transcrever aqui essas situações específicas a fim de possibilitar ao leitor analisar e estudar cada uma delas: 

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009);

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

O item II mencionado acima foi excepcionado pelo  § 2º do art. 9º do Projeto de Lei mantido neste caso a possibilidade de liminar.  

Mas a grande preocupação neste momento é das Imobiliárias que desde o meio do ano passado (2019) percebendo um aquecimento na economia e na procura de locações urbanas passaram a alugar sem qualquer garantia, acreditando na possiblidade de obtenção de liminar do despejo já na ocorrência da primeira falta de pagamento do aluguel. Houve uma aposta dessas empresas, cuja analise de viabilidade passou e a ser considerada em face a duas vertentes: a) a autorização para recebimento do aluguel sempre antecipado, primeiro paga, depois ocupa, diante da inexistência de garantia;   b) a possibilidade da liminar do despejo quando o contrato estiver desprovido de garantia, com prazo de 15 dias para desocupar.    Ou seja, dependendo da rapidez do ajuizamento da ação, o prejuízo decorrente do inadimplemento do inquilino passou a ser bem considerado, compensando o risco diante da perspectiva de um aumento e demanda maior da carteira de locações. Lembrando que essas Imobiliárias garantem o aluguel ao seu cliente locador. Com o Projeto de Lei aprovado e que ainda passará pela Câmara, se mantido essa restrição – da liminar - o contrato de locação sem garantia se frustrou completamente e nenhuma liminar será sequer analisada até 31/12/2020. As ações poderão ser ajuizadas, certamente, mas todos os elementos de defesa também serão invocados pelo inquilino, e o que me parece mais problemático, a teoria da imprevisão.  Não é preciso agigantar o empecilho que se avizinha, pois nossa justiça é cada vez mais alternativa e a defesa da dignidade da pessoa humana cada vez mais sendo reconhecida, de modo que o despejo vai ficando cada vez mais difícil. Vai ser uma luta hercúlea no sentido de demonstrar aos juízes que o locador também depende da renda para sobreviver e que esta crise não foi por ele criada. Não será fácil, pois existem juízes profundamente humanistas e os menos favorecidos sempre terão entre eles uma análise mais voltada a essa questão da dignidade prevista pela Constituição. (CF, art. 1º, III). Há muito que a justiça é relativizada, independente do coronavirus ou não. Isso não quer dizer que não se obtenha a retomada do imóvel. Com certeza será obtido, mas com uma dificuldade maior e um tempo muito maior. 

         Outro impedimento de liminar é para as locações não-residenciais – comerciais, industriais entre outras – que até então era possível obter.  Vencido o contrato, a ação de despejo poderá ser proposta, mas a retomada somente se fará após a sentença e não mais com base na liminar. Aos poucos a situação vai se esclarecendo, mas, sempre com algumas dificuldades a mais, não resta nenhuma dúvida. Cada caso será analisado pelo judiciário de acordo com os fatos. Mesmo as questões inerentes aos aluguéis vencidos a partir de 20/03/2020, seus efeitos e consequências vai depender ainda da aprovação final deste Projeto de Lei.  Portanto, vamos deixar para analisar este aspecto depois de aprovado na Câmara e publicado no Diário Oficial.