SÍNDICO NÃO PODE PROIBIR TUDO

COM  A  LEI  14.010  DE  10/6/2020  SÍNDICO  NÃO  PODE  PROIBIR  USO DAS  ÁREAS  COMUNS

(Ivan Pegoraro)

Foi sancionado no último dia 10 de Junho pelo Presidente Jair Bolsonaro a lei 14.010/20, que cria o chamado RJET – Regime Jurídico Emergencial e Transitório que trata exclusivamente das relações jurídicas de Direito Privado durante a pandemia, estabelecendo o dia 30/10/2020 como data limite de sua vigência.  Foram vetados todos os artigos que versavam sobre a lei do inquilinato (Lei 8245/91), bem como foram também vetados alguns trechos sobre a autonomia dos síndicos.  No Projeto de lei que foi encaminhado para sanção o texto abaixo reproduzido, portanto,  foi totalmente retirado da redação primitiva:

Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid- 19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II - restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

O que pode neste momento de pandemia o síndico praticar de ofício, vamos dizer assim, ou seja, de modo unilateral?  Exatamente as obrigações que lhes são impostas pelo artigo 1.348 do Código Civil, o que reproduzo abaixo:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

Qualquer decisão que tenha sido imposta de ofício pelo síndico com relação a restrição de uso das áreas de lazer estão prejudicadas a partir da publicação da mencionada lei, que se deu no dia 10/06/2020, porquanto não lhe é permitido, restringir mais a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid- 19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos; ou seja, valeu a proibição, até esta nova legislação,  assim como não lhe  é permitido restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade. 

Mas isso não quer dizer que não possa o Condomínio impor regras que devam ser respeitadas por todos os moradores.  Mas para isso deve haver convocação de Assembléia Geral Extraordinária que irá discutir todos os pontos de interesse comum e assim impor as restrições que forem cabíveis e aconselháveis. O fato é que ninguém sabe ao certo o que fazer neste momento crucial da pandemia. Muita gente opina, dá palpite e sugere, mas o fato é o seguinte. Com o veto no dispositivo que dava ao síndico autoridade de fechar tudo, conclui-se que a questão deve ser discutida em assembléia pelos moradores. Todos devem ter o direito de opinar e assim distribuir responsabilidades. Os síndicos estão sobre terrível pressão com aqueles que querem usar as áreas de lazer e aqueles que não querem por que não fazem questão de usá-las e usam esse argumento para semear o pânico em face àqueles que querem usar. Me parece que esses que tem temor de contágio por aqueles que irão usar as áreas livres, notadamente, piscinas, quadras e até os pátios, devem se prevenir mantendo o seu isolamento social em seu apartamento. Chega a ser ridículo proibir crianças de usarem as quadras para andar de bicicletas, patins, skates, ou mesmo jogar bola, quando diuturnamente estão se encontrando uns nos apartamentos dos outros, ou compartilhando elevadores e outras áreas comuns.  O que deve a diretoria, após decisão em Assembléia é criar um mínimo de norma, racional, razoável e inteligente para propiciar aos condôminos o direito de usar as áreas de lazer, descoberta notadamente, como disse, pegando sol e respirando ar puro. As academias podem ter usuários não necessariamene da mesma família, mas limitando o número de pessoas naquele ambiente e usando os equipamentos após desinfectá-los, com máscaras e respeitando distanciamento. O condomínio todos sabem é uma comunidade composta de vários condôminose todos devem ter o direito de opinar e a maioria deve decidir.  Se eventualmente a decisão foi manifestamente ilegal ou que contrarie alguma espécie de protocolo vigente, caberá ao interessado em impugnar esta decisão, recorrer a Justiça, argumentando e demonstrando a necessidade de revisão daquela decisão. Simples assim.  Para aqueles que receiam tudo, resta a alternativa de ficarem confinados em seus apartamentos, já que ali é seu território particular, onde o rei da casa manda.