PROIBIÇÃO DE USO DAS ÁREAS DE LAZER PELO CONDÔMINO INADIMPLENTE

(Ivan Pegoraro)

          A questão é a seguinte: pode o condômino que está inadimplente ser proibido de usar qualquer área de lazer, notadamente a piscina ou a academia?   É bem verdade que houve algumas decisões judiciais de primeiro grau proibindo o uso, mas já neutralizadas por outras dos Tribunais Superiores.  Isso porque o artigo 1.336 do Código Civil Brasileiro determina quais as penalidades que pode sofrer o condômino que não paga o rateio mensal. E nele não consta esta proibição, que afinal restringe o direito de propriedade,  simples assim.  O parágrafo primeiro do referido dispositivo diz que o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês, além da multa de até dois por cento sobre o débito. Não há previsão de impedimento de uso de qualquer parte que compõe o condomínio, notadamente das áreas de uso comum e lazer.  Mesmo que isso venha ser decidido em Assembleia, por maioria dos condôminos, não teria valor na medida em que o Código Civil, aos dispor sobre os seus direitos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos, em razão e motivado por falta de pagamento, o fez de forma expressa na forma do que foi citado acima.  A Assembleia não pode se sobrepor a lei. Agora como deve ser penalizado o devedor que não paga seu débito?  Muito simples, as cotas condominiais são consideradas valor líquido e certo a ensejar a execução e a penhora do apartamento que gerou a dívida,  é a solução.  Cabe ressaltar a observação de que este apartamento não pode se beneficiar da regra da impenhorabilidade mesmo se tratando do único imóvel com a finalidade familiar, pois a dívida teria origem em função deste imóvel, conforme artigo 3º, item IV da Lei 8009/90 e também pelo que o novo código de processo civil estabelece no artigo 833, parágrafo primeiro: “A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição”.   Ou seja, em outras palavras bem simples. O Condomínio na pessoa de seu síndico, ao constatar a existência de débitos de um condômino, deve leva-lo à justiça para receber o crédito, sob pena de penhora do apartamento que gerou a dívida.  Jamais proibir o condômino de usar as áreas comuns.  O síndico que não toma essas providências, pode ser responsabilizado por má gestão e omissão propositada que venha causar prejuízos ao condomínio.