AS  CHUVAS  TORRENCIAIS  CAUSARAM  DANO  AO  IMÓVEL ALUGADO. E  AGORA.

(Ivan  Pegoraro)

O imóvel ocupado em regime de locação, em virtude das chuvas torrenciais que caíram sobre a cidade de Londrina nesta última semana, foram tão intensas que inúmeros imóveis sofreram danos de variadas intensidades. Em um deles as águas desceram pela rua transversal, invadiram a calçada frontal, passaram pelo terreno vazio em declive, represaram em seu fundo formando uma piscina e em seguida, romperam  o muro que as retinha, e invadiram a casa vizinha, alugada quebrando tudo e enchendo de terra e lama, móveis, equipamentos, roupas, livros e tudo mais. Foi impossível sequer adentrar nos cômodos para analisar e fotografar os estragos tamanhos eram as poças de barro em todo piso. Ninguém se feriu, mas as perdas foram totais. Agora se discute quem responderá pelos prejuízos.  A questão não é tão simples e sempre recomendamos que nessa situação seja imediatamente contratado um engenheiro a fim de que possa analisar as várias vertentes para elaborar um laudo técnico. Em princípio, este documento apresentará uma conclusão dos fatos, podendo até apontar um ou mais responsáveis. No caso relatado, é necessário perceber a existência de vários personagens que irão disputar entre si a responsabilidade pelo prejuízo sofrido pelo inquilino.  São eles, esses personagens que farão parte do elenco que disputará entre si, quem acabará sofrendo os rigores da lei. Primeiro,  a imobiliária ?; Segundo  o dono da casa ? ;  Terceiro;  o dono do terreno vizinho superior de onde veio as águas ? ;  Quarto: o município ? ;  Quinto  a natureza ?   Portanto através da apresentação deste time já se consegue concluir que os interesses são variados e a única vítima direta e imediata no relatado é o locatário. É desnecessário dizer que a obrigação do locador, o dono da casa, é entrega-la em condições de ser ocupada.  Ao inquilino cabe mantê-la com condições.  Presentes esses dois baluartes, de pronto fica mais fácil avançar na responsabilidade.  A imobiliária comparece na relação jurídica travada como mera administradora e procuradora do locador proprietário, e desta forma não lhe cabe nenhuma responsabilidade pela ocorrência relatada acima. Ofereceu um produto adequado, com vistoria feita que veio a sofrer um dano, e aos ocupantes,  em decorrência das chuvas intensas e rompimento do muro divisório. A análise técnica ou pericial deverá apontar se havia defeito, entupimento ou falta de dimensionamento das boca-de-lobo na rua de cima, permitindo a invasão da calçada e consequente escorrimento pelo terreno vizinho, formando o bolsão de água nos fundos.  Se ficar demonstrado que esta foi a causa primária, a conclusão não será outra senão a responsabilidade do município.  Por sua vez se ficar constatado que o terreno vizinho não possui muro e nem mureta que poderia ter desviado essas águas novamente para o meio-fio, a culpa ai poderá ser concorrente entre o município e o dono do terreno.  O locador, proprietário da casa, até poderá ser responsabilizado se ficar demonstrado algum vício de construção do muro, contribuindo para que  a água da chuva não escoasse ou mesmo falta de dimensionamento em sua construção.  Neste caso, somar-se-á aos dois mencionados, mais ele.  Agora, a última parte envolvida é a natureza.  Suponhamos que no fato acontecido as bocas-de-lobo estavam em perfeitas condições e a invasão das águas tenha ocorrido em virtude da situação excepcional das chuvas, torrenciais e anormais, além do previsível e portanto inesperada.  A lei civil prevê esta hipótese entendendo que  quando caracterizado a força maior ou o caso fortuito, não há responsabilidade de nenhum dos envolvidos. Especificamente o caso fortuito, é uma expressão que significa uma ocasião ou acontecimento que não pode ser previsto e que causa uma consequência. O uso deste termo é muito comum no âmbito do Direito. É usado para se referir à ocorrência de uma situação imprevista que altera a situação jurídica, como no caso de um contrato, por exemplo. Bem por isso o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais julgando processo com idêntica discussão decidiu: “Restando demonstrado a ocorrência de caso fortuito e inexistindo prova acerca da culpa do locador pelo desabamento de parte do imóvel, incabível a sua condenação no pagamento de indenização pelos prejuízos sofridos pela locatária. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.051503-6/001, Relator (a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/11/2017, publicação da sumula em 24/11/2017)”  É preciso saber que tempestade é a violenta agitação da atmosfera, acompanhada de meteoros como chuva, granizo, relâmpago e trovões. A tempestade não se confunde com ventos fortes, nem com tornados: enquanto aqueles têm velocidade do vento entre 7 e 44 km/h, a tempestade varia de 60 a 90 Km/h, pelo que nos informa a ESCALA DE BEAUFORT, causando inevitavelmente danos às construções e ao meio ambiente em geral. Partindo da análise primária e admitindo-se que tudo o mais estava certo, pode-se admitir, pois a origem dos danos aqui analisados possa ter sido a consequência de fenômeno natural, independentemente da vontade das partes, de modo que o dever de indenizar não surge para qualquer uma das partes envolvidas. É que o efeito do caso fortuito ou da força maior é isentar o devedor de qualquer responsabilidade pelo descumprimento de sua obrigação.  Neste caso, portanto se o evento foi a natureza, o locador deverá recuperar o seu imóvel sob suas expensas; e o locatário deverá suportar os seus prejuízos também sob suas expensas. Evidentemente, perdendo o imóvel a sua condição de habitabilidade, extingue-se também o contrato de locação. As obrigações contratuais, aluguel e iptu se houver, incidirão até a data do evento. E obviamente como nenhuma das partes deu causa a esta extinção, nenhuma multa será devida entre eles.  Portanto, dada a imprevisibilidade e a inevitabilidade do fato gerador dos danos resta prejudicado as responsabilidades, o locador - no dever de conservar, durante a locação, as condições de habitabilidade do prédio, e o locatário - em seu dever de restituir a coisa no estado em que a recebeu. Em suma, diante de uma tragédia desta magnitude, o primeiro passo é acionar o engenheiro para elaborar o laudo e apontar a causa. Dê-me a causa e eu te direi quem é o responsável, se houver.