MORADOR PODE SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO

(Ivan Pegoraro – Londrina)

Vamos direto ao ponto. Um condômino que tenha comportamento antissocial dentro de sua comunidade condominial pode ser expulso e procurar outro local para residir. Quem decide isso, no final dos procedimentos é o juiz através do cumprimento da sentença que acolher o pedido formulado judicialmente pelo Condomínio. Para chegar a esta fase é preciso obedecer a esses requisitos: a) a infração deve ser de natureza grave, entre elas a mais comum a perturbação reiterada da ordem, do desrespeito constante à convenção e questões de agressões;  b) constatado esses fatos convoca-se uma Assembleia Geral Extraordinária para decidir sobre a expulsão;  c) aprovada a decisão pela maioria comunica-se formalmente a mesma ao condômino; d) ingressa-se com a ação de desalijo onde será facultado ao Réu, condômino, o exercício da ampla defesa e após o transito em julgado da sentença, cumpre-se a ordem de retirada do morador do local.  Dependendo da gravidade o juiz poderá conceder tutela antecipada para a desocupaçao.  Ele não o perde o direito dominial, ou seja, continua sendo proprietário, mas terá de procurar outro local para abastecer seu comportamento.  A ação não é fácil porque confrontará com um dos direitos mais consagrados, que é o de propriedade, porém, que se curva diante do direito da maioria de ter sossego, tranquilidade e segurança. Neste caso ele permanece com o direito de propriedade mas perde o direito de posse. Mas atentem-se que não é qualquer picuinha entre moradores e condôminos e síndico  que leva a esta decisão extrema. Para questões menores, a multa deve ser aplicada e muitas vezes ela é plenamente eficaz.  A infração, exceto de agressão física e injustificada, deve ser reiterada sem que as alternativas administrativas tenham tido sucesso.  Portanto, o condômino antissocial pode e deve ser expulso, mas cuidado com o procedimento a ser adotado e sempre tendo em mente que quem ao final analisa a razoabilidade da imposição da medida, é o Magistrado.

PROPOSTA INDECENTE

 

PROPOSTA INDECENTE

(IVAN PEGORARO)

 

              Anos se passaram e a vida continuou. Não havia nos espaços do tempo, tempo nenhum para se concretizar. Não só porque as sombras não tem matéria, mas também porque as lembranças são imagens tênues das sombras. Arvores floresceram e deram frutos e enquanto esses amadureciam aquelas envelheciam e se curvavam sob o peso de seus próprios anos. Anos se passaram e a vida continuou. E então numa proposta indecente à luz da realidade incontestável do tempo, pretendeu-se retornar ao amadurecimento daquela árvore. Mas como....? Sim,  como fazer o retorno da vida como se a juventude não tivesse passado. Impossível não ser egoísta a ponto de pretender criar o eligir deste sonho. Não será melhor acreditar que a vida foi boa; boa demais em meio aos nossos e às sobras que sempre nos acompanharam? Afinal é sobre elas que descansamos no presente.

 

 

 

PARQUE TENÓRIO - 2ª PARTE

                                                                       

PARQUE TENÓRIO – 2ª Parte

(Ivan Pegoraro)

Durante o período em que Tenório esteve preso o seu Parque perdeu um pouco do movimento, mas continuou funcionando nas sombras comandados por antigos aliados, principalmente uma sócia minoritária que de nariz arrebitado sempre se achou melhor do que os outros. Retornando da prisão, Tenório convocou seus melhores empregados e aliados e inconformado com o crescimento de outro parque na cidade, bem frequentado, melhor iluminado e mais bem fiscalizado apresentou uma solução que seria sem dúvida redentora para seu futuro. Tenório não se conformava de estar sendo passado para traz e então sugeriu mandar fazer uma grande placa, iluminada de neon em cores encarnadas e com luzes piscando com as iniciais do seu parque, esperando atrair mais movimento. E assim o fez. O povo acreditou e uma boa parte convencido de que o parque tivera uma melhoria substancial de seus elementos, voltaram a frequentá-lo, de certo modo, diminuindo o movimento do outro parque, ao lado direito da entrada da cidade. Tenório baixou um aviso para todos os componentes de seu parque, orientando-os de que até segunda ordem, todos os batedores de carteiras deveriam ser avisados e mantidos fora dali, aguardando novas ordens. Afinal, somente demonstrando ser tão bom quanto o outro parque, voltaria a ser o primeiro, o preferido dos cidadãos daquela cidade. O prefeito da cidade consultado sobre a utilização da placa, respondeu que estava de acordo com a lei da cidade limpa e nada poderia fazer. Tinha a metragem prevista e estava dentro do recuo do terreno. Quem fez a consulta não se conformou e ingressou na justiça, que indeferiu seu pedido dizendo que o prefeito estava certo. (Continua na próxima semana)

 

PARQUE TENÓRIO - 1ª Parte

(Ivan Pegoraro)

Parque Tenório foi criado pelo Tenório que lhe deu o nome. Desde sua criação não havia fiscalização na entrada do parque. Entrava qualquer um, principalmente batedores de carteiras. Mesmo com muita gente usando o Parque, os ladrões sabiam quem assaltar e assim evitavam aqueles da mesma laia ou membros do Parque. Os demais cidadãos que satisfeito usavam aquele espaço, desconhecia que ali era o habitat desses maus elementos. O Parque Tenório se instalou em região nobre daquela localidade e se apoderou do espaço, pois comandado pelo seu fundador criou uma forma de evitar a retomada do referido espaço pelo seu legitimo dono. De conluio com os batedores de carteiras optou em fazer uma parceria com eles, recebendo um percentual da arrecadação o dia. Pessoas importantes da comunidade protegeram o local do Parque e assim foram se perpetuando na exploração da boa-fé dos usuários. Tenório envelheceu mas não largou o osso. Conseguiu demonstrar numa manobra esquisita, após ter sido preso , que, embora os batedores de carteira serem assíduos frequentadores do Parque, ele não tinha percentual nenhum naquela arrecadação, nem sabia de nada. Mesmo assim o Parque jamais deixou de funcionar. Continua em atividade e tem muita gente que ainda frequenta o PARQUE TENÓRIO.

 

PROPRIETÁRIO PODE USAR AS ÁREAS COMUNS DO IMÓVEL QUE ALUGOU

(Ivan Pegoraro)

Existe de fato uma certa controvérsia na questão de saber se o proprietário que aluga seu imóvel, pode continuar usando as áreas comuns do condomínio. A mim a questão não tem nenhuma dúvida quanto a proibição neste sentido, já que é impossível uma pessoa ocupar o mesmo espaço da outra. Explico desde logo que o tema passa ao largo do direito de propriedade que não faz parte desta discussão, e sim o direito a posse que é bem diferente. O raciocínio parte do artigo 1.339 do Código Civil Brasileiro que diz :“Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.” – Já o artigo 1228 do mesmo código explicita: “Artigo 1.228 - O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” – Pois bem, é exatamente em função deste último artigo que se acha embasado o direito de alugar, ou seja, transmitir a posse para um terceiro através do contrato de locação. E quando isso é feito, transmite-se também o direito de ocupação, não só da área privativa como também das áreas comuns, entre elas, as áreas de lazer.  Ou seja, deixou o proprietário locador de deter a posse do referido imóvel, pois transmitiu-a ao locatário, a quem passou o direito de usá-lo consoante as disposições da Convenção Condominial e Regimento Interno. Não há efetivamente no ordenamento legal uma disposição que seja clara neste sentido, e com isso concordamos. Porém, a lógica é um dos princípios basilares do direito, aplicando-a conjuntamente com a razoabilidade para se chegar a uma conclusão que seja justa e coerente. Uma alternativa será a própria convenção condominial prever a impossibilidade de uso das áreas comuns pelo proprietário  quando o imóvel estiver alugado.  A outra, se houver discordância quando a proibição, ou o entendimento do condômino de que isso não pode ocorrer, é buscar na justiça a declaração de impedimento. Então voltamos a lógica apresentada no início. O espaço correspondente as áreas comuns foram transmitidas do locador para o inquilino. O espaço passou a ser deste, logo, aquele não pode ocupa-la. E fechando a conclusão invoca-se o artigo art. 565:  “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”  Se o proprietário cedeu o uso, mediante retribuição, e possui apenas a posse indireta, passou-se ao locatário o direito de usá-la. Agora, não resta dúvida de que o síndico terá pela frente uma situação deveras complicada para admoestar o proprietário para não utilizar as áreas comuns nesta situação. Também é verdade que o proprietário deveria ter bom senso para evitar este constrangimento, pois afinal ele está recebendo remuneração pela locação no momento em que transmitiu o uso e o gozo da propriedade para um terceiro.

 

 

 

 

 

 

É POSSÍVEL GRAVAR UMA ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

 

É POSSÍVEL GRAVAR EM AUDIO E VIDEO UMA ASSEMBLEIA DE CONDOMINIO

(Ivan Pegoraro)

Em recente Assembléia Extraordinária de um Condomínio, durante as discussões a respeito do tema em debate o condômino mencionou que estava gravando a mesma o que despertou o advogado presente que de um pulo se pôs de dedo em riste e apontando para o interlocutor disse-lhe que isso era vedado, proibido e se tratava de crime aquela gravação. Mas afinal, é possível ou não gravar a reunião.  É preciso ponderar que a lei 4.591 e o Código Civil nada trata neste sentido.  No Brasil, existem princípios que interpretam as normas do Direito. Um deles diz que tudo aquilo que não é proibido por lei, é permitido. Ou seja, como não há proibição de nenhuma dessas leis, nada impede que ocorra a gravação da assembleia condominial. Mesmo o fato de presentemente se poder realizar assembleias virtuais onde tudo é gravado é mais um indicativo de que não há proibição neste sentido. A assembléia tem por sua natureza o fato de ser pública. Nem se discute isso já que quando presencial sua ata é registrada em Cartório de Títulos e Documentos e pode ser acessada por qualquer cidadão. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal decidiu que “as gravações de reuniões assembleares, ainda que sem prévia autorização do condomínio, não encerram nulidade ou violação às garantias legalmente protegidas, notadamente em se considerando que as manifestações nelas explicitadas, naturalmente registradas em ata e disponibilizadas a todos os moradores, são aptas a fazerem prova sobre o havido durante as reuniões registradas”.(A 4.ª Turma no Acórdão n° 507659 (20110020054255AGI).  Gravada a assembléia o responsável por ela não pode fazer uso inadequado da gravação, notadamente impor ridículo ou constrangimento para qualquer um dos presentes no ato. Ou seja, ele não poderá divulgar desmotivadamente a reunião pois se trata evidentemente da coleta de imagens obtidas sem expressa autorização. A gravação é documento e como tal deve ser arquivado, guardado para ser utilizado como prova da regularidade ou da não regularidade daquele ato formal. Deste modo somente se encontrará justificativa para um condômino se insurgir contra a gravação de qualquer assembleia se estiver mal-intencionado, com intenção de fraudar a ata, inserir o que não foi dito, subtrair ou distorcer um argumento. Teme que seja provado o crime de falsidade ideológica previsto no art. 299 do Código Penal. Ou então tem aquele temperamento indiscutivelmente raivoso, que é do contra, não admite nada e só ele tem razão. Enfim o fato é que não existe lei que impeça uma pessoa de gravar aquilo que lhe interessa e que terá que ser reduzido na ata a termo, não tendo que pedir autorização ao síndico. É um direito que não pode ser obstado pela assembleia, pois a lei não autoriza impedir o registro dos fatos, conforme várias decisões dos tribunais estaduais e do STJ. A ministra Ellen Gracie como relatora, no julgamento unânime do RE 402.035-AgR, no STF, sobre a legalidade da gravar, decidiu: “Gravação de conversa. A gravação feita por um dos interlocutores, sem conhecimento do outro, nada tem de ilicitude, principalmente quando destinada a documentá-la em caso de negativa. Precedente: Inq 657, Carlos Velloso. Conteúdo da gravação confirmada em juízo. Agravo Regimental em Recurso Extraordinário (Agrre) improvido”.  Portanto, em nosso parecer a gravação de áudio e vídeo é um direito do condômino e pode ser utilizada por qualquer condômino com ou sem autorização do síndico.

 

REVISTA NO VEÍCULO PELO CONDOMÍNIO É ILEGAL

 

REVISTA NO VEÍCULO QUE INGRESSA NO CONDOMÍNIO É ILEGAL

(Ivan Pegoraro)

REVISTA NO VEÍCULO QUE INGRESSA NO CONDOMÍNIO É ILEGAL

(Ivan Pegoraro)

O trabalhador foi contratado para realizar uma empreitada numa casa de um condomínio fechado, portanto autorizado a ingressar no recinto,  e no segundo dia que se apresentou no local,  ao passar pela guarita, foi parado e seu carro foi revistado sob justificativa de que se apurou que teria sido comprovado que possui antecedentes criminais, e por isso, na lógica do condomínio, suspeito.  O Tribunal de Justiça de São Paulo condenou este Condomínio ao pagamento de dano mora.  No Regimento Interno do condomínio havia norma proibindo a contratação de pessoas sem referência ou com maus antecedentes. Analisando o recurso, o relator da da apelação, desembargador Rodolfo Pellizari, considerou que não há ilegalidade na entrada de pessoas com antecedentes criminais, pois “estaria se criando precedente indevido, no sentido de que o Estado poderia obrigar o proprietário a receber, em seu imóvel, qualquer pessoa que seja, o que não se mostra em consonância com o ordenamento jurídico, devendo o julgador primar por não desvirtuar tal normativa”. A revista, no entanto, foi considerada absolutamente ilegal já que seria “ato de autoridade, decorrente do poder de polícia da administração pública, jamais podendo ser efetuada por um particular que não detenha tal poder”. “Caso o condomínio apenas tivesse barrado a entrada do autor, não restaria configurado qualquer ilícito por que estaria atuando em seu pleno direito de propriedade, escolhendo a seu bel prazer quem pode lá adentrar. Todavia, no caso concreto o ingresso foi inicialmente permitido e, com isso, na saída, foi realizada revista no carro em que se encontrava o prestador de serviço, o que configura evidente ato ilegal”, escreveu o magistrado. “Deste modo, considerando que a revista veicular indevida causou grandes dissabores e embaraços ao autor em seu ambiente laboral, tendo este inclusive deixado de prestar o serviço nos dias seguintes que havia sido contratado (rememore-se que a obra durou cerca de 60 dias), entendo que deve ser indenizado em R$ 5 mil, valor suficiente para compensar seus danos à esfera moral e, ao mesmo tempo, penalizar a parte demandada”, finalizou.  Em suma, o que ficou decidido é que o condomínio pode barrar qualquer pessoa de ingressar no condomínio desde que não esteja expressamente autorizado pelo condômino, porém, uma vez autorizado, não é lícito proceder a revista de qualquer veículo pois não possui poder de polícia para isso.   O fato é espinhoso é verdade, pois certamente esta revista tem a finalidade de evitar que haja no porta malas principalmente, um comparsa ou equipamentos duvidosos que possam permitir uma ação criminosa.  No entanto, o que decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo é que não possui o particular este poder exclusivo do Poder Público de fazer tal revista e assim autorizar o ingresso ao empreendimento.  Portanto, ao ver do Tribunal este procedimento é ilegal e sujeito a penalização moral. A votação pelo colegiado foi unanime e o recurso tem o número Apelação nº 1004835-58.2019.8.26.0451.

 

A FANFARRA DO MARISTA E O CASTIGO MERECIDO

(IVAN PEGORARO)

Passados 59 anos e 1 mês do acontecido, vou contar a história da maldição do Maracanã. A fanfarra do Colégio Marista tinha um único pistão (Trompete) nesta época e era meu, instrumento que não era fornecido pela instituição. Dois anos antes desse fato, um sargento dos Fuzileiros Navais foi convidado para dar uma remodelada na fanfarra que tinha por objetivo dos Irmãos Maristas, ser um ícone em toda região.  E assim o fez, passando a residir no Colégio com a finalidade exclusiva de tratar deste assunto. Apresentou um modelo de uniforme baseado nos próprios fuzileiros, desde o bibico estilo militar,  até as calças brancas com a lista lateral vermelha, ao blusão desta cor com azul forte e o leão nas costas. Concomitantemente, os ensaios eram rigorosos no pátio interno do Colégio, com evoluções complicadas e a maior delas, a formação da âncora durante a marcha. E aí veio a ideia, de se formar a âncora ao som da melodiosa canção “O CISNE BRANCO”. Eu tinha o pistão que servia tão somente como corneta em “si” e não sabia ler, como não sei até hoje, letra de música. (Acho que sou disléxico com relação a notas musicais). Fui chamado pelo sargento que então me indagou se eu poderia tocar aquela marcha, ao que respondi que não, porque não sabia ler pauta de música.  Ele então coçou a cabeça e me disse.  “-Vou lhe ensinar a tocar por número, é fácil” E me ensinou cujo princípio é elementar. O Trompete tem três pistões, por isso ele é chamado de “pistão”.  O primeiro deles mais perto de sua boca é o número 1, depois o 2 e depois o 3. Se durante a música você tem de apertar simultaneamente o 1 e o 3, você tem o 13. Se for o 1 e o 2, tem o 12. E assim por diante as demais combinações.  Aí, fomos durante alguns dias compondo o CISNE BRANCO dentro desta fórmula, anotando tudo no cartãozinho para que eu pudesse então fazer a leitura.  Literalmente composta a música com números, era só treinar, o que fiz do afinco. Participamos naqueles anos que antecedeu 1963 de vários campeonatos de fanfarra, não só no Paraná como nos Estados circunvizinhos. Disputamos um torneio em São Paulo e fizemos várias apresentações no Brasil afora, sempre como muito sucesso. Os comandos para início das apresentações, tipo “atenção” “ordinário” “marche” eram todos feitos ao som do meu trompete. Eu era o pistonista mor, tendo sucedido em 1960/1 o Mathias que também tocava instrumento de sopro.  Arrigo Barnabé publicou há alguns anos uma matéria sobre a fanfarra, sempre pela sua ótica, certamente desconhecendo alguns detalhes que ora apresento. Pois bem em 16/11/1963 foi marcado um jogo no Maracanã, entre Santos e Milan. Foi a final da International Cup, torneio famoso, cujo jogo foi vencido pelo time brasileiro por um a zero. Surpresa absoluta, a fanfarra do Colégio Marista de Londrina foi convidada para fazer a apresentação no Estádio do Maracanã, gloriando a sua mais famosa evolução que era a formação da âncora ao som do Cisne Branco.  Aceito o convite a fanfarra intensificou os seus preparativos fazendo treinamentos diários inclusive em horários extra aulas, e não mais somente aos sábados a partir da 10:00hs. Neste ano (1963) me  envolvi com minha primeira namoradinha e literalmente, nesses ensaios importantes comecei a faltar, e faltei a vários deles principalmente naqueles intensos preparativos para viagem.  Pensava comigo que como o Cisne Branco era tocado pelo meu trompete, eu era insubstituível. Que terrível engano isso me causou e me serviu de lição de vida a qual nunca mais esqueci. Os Irmãos Maristas e o saudoso Battini, nosso técnico, ao perceber que não podiam ficar sem um segundo trompetista já tinham preparado outro componente que estava mais do que apto para me substituir, o que na verdade já tinham feito.  Uns dias antes do embarque os alunos componentes da fanfarra foram avisados de que deveriam comparecer na sala de reunião para receberem as orientações para o embarque. Tipo, horário, o que levar, onde ficar etc.etc. E eu, belo e formoso compareci nesta reunião e ainda sentei na primeira fila.  Todos presentes, adentrou o recinto o Irmão responsável e passou a discorrer sobre a viagem e todos os seus detalhes.  Em seguida, várias perguntas, dali e daqui e tudo esclarecido, diz o Irmão olhando para mim com aqueles olhos que jamais esquecerei: “Há!!! Tem um detalhe. O Ivan Não vai porque está suspenso” Foi literalmente assim a comunicação. O silêncio que já era penetrante, intensificou de tal maneira que até se podia ouvir os ossos do esqueleto se movimentando. E prosseguiu: “-Não vai porque faltou aos ensaios sem justificativa”.  Não abri minha boa, primeiro porque não tinha o que falar, e naquela época sequer se questionava o motivo de qualquer decisão de  um professor Marista. Ao chegar em casa cabisbaixo e profundamente entristecido, comuniquei o fato ao meu pai e minha mãe que ficaram ainda mais decepcionado do que eu propriamente. No dia seguinte, pode? Foram falar com o Bispo Dom Geraldo Fernandes a fim de que intercedesse em prol deste pobre adolescente. O Bispo de fato foi procurar saber o corrido e após conversa com a diretoria, soube que o Reitor lhe disse que se fosse uma ordem eles me levariam, caso contrário não, porque estavam de dando uma lição de vida a servir para todos, inclusive prestigiando aqueles que ensaiaram com afinco.   Obviamente o Bispo justificou que somente estava querendo saber as condições da decisão, mas que estava tudo certo com ela. Não fui ao Maracanã!!!!  

A fanfarra se apresentou e foi um sucesso.  No retorno dela, fui chamado pelo Reitor que me disse que eu estava reintegrado nela, pois minha punição foi cumprida. Mas eu não era mais um  trompetista mor e sim o Mário, aquele que foi preparado à minha revelia para me substituir.  Em meados de 1964, ao participar de um concurso estadual na cidade de Bandeirantes, quando a fanfarra iniciou sua apresentação já formatando a âncora, Mário iniciou o Cisne Branco e como usava um “ponte móvel” nos dentes, essa se quebrou durante o começo da melodia. Ele fez um sinal para mim que prossegui nos acordes até seu final. Deu tudo certo e ganhamos mais um concurso de fanfarras. Com o passar dos anos aquela mágoa profunda que tinha do episódio do castigo, passou a ser um elemento de confiança e passei a entender a razão de ser responsável e cumprir os compromissos. Que outro caminho tinham os Irmão senão me dar uma lição de vida num momento propício como aquele? Fizeram o certo e agradeço por isso. Mas duas consequências precisam ficar registras aqui para a história da fanfarra. Primeira. Depois do episódio onde cobri o Mário terminando os acordes do Cisne Branco, fui novamente promovido como trompetista mor, onde fiquei até final de 1965, quando fui fazer o Clássico do Instituto Filadélfia. Nunca mais faltei aos ensaios. Segundo. Até hoje não conheço do Maracanã. E jamais o conhecerei porque aquele que era para eu ter conhecido, não existe mais.

 

 

DESPEJO DE ESCOLA REGULAR – COVID 19

(Ivan Pegoraro)

Já no início da pandemia do Covid 19, uma escola regular que ocupa dois pavimentos de um shopping na cidade de Londrina, deixou de pagar os aluguéis e demais encargos da locação. Proposta a devida ação de despejo por falta de pagamento, a entidade contestou o feito e argumentou que sua receita foi deveras atingida com a proibição de atividades presenciais, sofrendo impacto direto em seus recursos financeiros, inclusive com cancelamento de muitos contratos com seus alunos.  Requereu que fosse revisto o aluguel e ou reduzido por conta do motivo de força maior, porém deixando sequer de depositar qualquer valor no prazo de quinze dias que a lei lhe concede, a partir da citação. Arriscou tudo em sua defesa, crente que o fato de ser escola regular teria todos os benefícios e toda proteção contra a retomada do imóvel decorrente da infração contratual referente ao pagamento de suas obrigações. O escudo imaginado foi a Pandemia do Covid 19.  Na impugnação a parte locadora apontou ao juiz que a ação de despejo não tem natureza dúplice, ou seja, o locatário é citado para se defender e não para reivindicar direito próprio, coisa que somente poderia ter feito, via reconvenção. Em outras palavras para entendimento do leigo. Ao pretender ter a revisão do valor do aluguel o caminho seria ter proposto uma ação específica, autônoma neste sentido contra a parte locadora, ou, quando da sua defesa na ação de despejo, ter proposto um incidente processual denominado de reconvenção, que é o remédio processual para aquele que está sendo demandado, pleitear um direito que entende possuir.  Isso não ocorreu, portanto, a revisão não foi conhecida, sequer o pleito formulado com relação ao motivo de força maior.  Consequentemente a ação foi acolhida, decretado o despejo, além da condenação ao pagamento de todos os aluguéis e demais acessórios vinculados, como IPTU, condomínio, água, luz, elevadores, desde o vencimento de cada um deles, acrescidos ainda dos juros de 1% ao mês, multa, custas e honorários advocatícios, tudo a partir de cada vencimento. O único benefício que possui a escola regular quando da decretação de um despejo é com relação ao prazo pela qual deve entregar o imóvel ao locador. Em casos normais, o prazo quando fundamentado o pedido de rescisão do contrato  por falta de pagamento,  é de quinze dias a contar da intimação pessoal dos termos da sentença. Porém quando se trata de escola regular, este prazo tem uma previsão diferente segundo o artigo 63, parágrafo segundo da lei 8245/91, que dispõe de modo claro que:  “Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.”  Portanto, prevaleceu o direito de propriedade sobre aquele que entendeu possuir a firma locatária, de por ser escola ter toda a proteção. Não é bem assim.   O processo tem o número 0042067-19.2020.8.16.0014, 10ª Vara Cível de Londrina, e, ainda está sujeito aos recursos cabíveis.

LOCAÇÃO ABUSIVA - EXCESSO DE OCUPANTES

 

LOCAÇÃO ABUSIVA – EXCESSO DE OCUPANTES

(Ivan Pegoraro)

 

A Constituição Federal assegura ao cidadão, no “caput” do seu artigo 5º o direito à propriedade. E no seu item XXIII dispõe que ela deve atender a sua função social. Mas o direito de propriedade não é absoluto. Ou seja, o dono não pode usar da sua propriedade de modo que ultrapasse aquilo que seja considerado normal e razoável. Inserido no contexto esses dois conceitos, indaga-se se em um condomínio horizontal é possível que o proprietário alugue seu imóvel que comporta dez pessoas, para uma temporada de lazer onde ali se irá acomodar, vinte, ou trinta ou mais pessoas. As consequências dessa acomodação, normalmente por jovens que buscam o prazer máximo, traz consigo o som alto durante todo o dia, durante a noite e ultrapassa a madrugada, com gritarias e outros comportamentos censuráveis. Os vizinhos, não necessariamente de cerca, mas todos ao alcance da propagação do som são absolutamente atingidos pela invasão da privacidade e desconsolados não sabem o que fazer.  O proprietário ao alugar sem recomendar em seu contrato de locação a obediência as normas condominiais e principalmente ao direito de vizinhança, comete ilícito e por ele deve responder. Mesmo recomendando cuidados e mesmo assim vindo a ocorrer esse tipo de comportamento, o ilícito permanece. Como disse acima, o direito de propriedade não é absoluto, porque o Código Civil Brasileiro em seu artigo Art. 1.277, assim estabelece: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”  A clareza deste dispositivo permite concluir que, o vizinho utilizando-se de seu imóvel em locação e, continuamente trazendo a ocupação prejuízo ao sossego ou à saúde, poderá ele (o vizinho incomodado) fazer cessar as interferências prejudiciais, mediante a tomada de medidas judiciais que forem cabíveis, no caso a chamada Obrigação de Fazer mediante imposição de pagamento de multa diária a ser fixada pelo juiz.  E mais, o Condomínio como entidade jurídica poderá vir a ser solidariamente responsável se, tomando conhecimento da recorrência deste tipo de infração, nada faz para minimizar as constantes infrações cometidas pelos ocupantes. Em um Condomínio horizontal às margens da represa Capivara com um forte conceito ao lazer o proprietário passou a alugar seu imóvel por temporadas, curtas e de até um final de semana prolongado. Há concentrações absurdas de pessoas, muito além da ocupação razoável. Para talvez dez pessoas, se acomodam vinte, trinta, quarenta comprometendo o sossego dos vizinhos e inclusive, a estrutura do próprio condomínio, com uma carga excessiva de lixo produzido, consumo de água potável extraída por poço artesiano geral, além do uso do estacionamento, restrito a uma vaga por lote. 

É preciso pontuar que este tipo de ocupação está além do direito de propriedade, pois passou a ser um “comércio” para o locador, prejudicando o vizinho que tem de conviver e aceitar perturbação constante e interminável sem que haja qualquer receio daqueles responsáveis pelo incomodo. Afinal o som alto e constante mesmo durante o dia; a gritaria e  palavrões desenfreados não é um comportamento normal e saudável. O que fazer efetivamente? O vizinho prejudicado deve: a) notificar o Condomínio para tomar providencias para fazer cessar este tipo de locação perturbativa;  b) se não houver solução, promover ação de obrigação de fazer contra o proprietário responsável pelas locações, buscando na justiça a interrupção deste tipo de locação.   Se o Condomínio não tomar providencias poderá ser responsabilizado em conjunto por omissão. Pode também o interessado, mediante prova cabal da recorrência dessas perturbações, promover ação por dano moral contra o locador [proprietário vizinho] e obter o ressarcimento a título de indenização. Continuando o comportamento, após a primeira ação, ajuíza-se uma segunda; uma terceira e certamente a partir de um determinado momento a coisa irá se interromper. Faça sempre o registro de ocorrência no livro próprio do Condomínio e obtenha nome e endereço de testemunhas.

 

ARROMBAMENTO EM CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE OU NÃO?

                      ARROMBAMENTO EM  CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE OU NÃO

(Ivan Pegoraro)

Recentemente um condomínio horizontal às margens da Represa Capivara foi alvo de ladrões que acessaram várias casas de frente para a água e praticaram vários arrombamentos, subtraindo equipamentos eletrônicos e vários outros bens inestimáveis. 

Os condôminos prejudicados têm mostrado certo descontentamento com a administração e até entendendo que haveria responsabilidade do Condomínio pelo infeliz evento. Indagado a respeito, analisamos os Estatutos Sociais e o Regimento Interno, existindo no primeiro, cláusula expressa a respeito de ocorrências desta espécie isentando-o de responsabilidade como se vê do seu artigo 74 que reproduzo a seguir: “Art. 74 – A Sociedade Condomínio ..., não será responsável por bens, objetos e ou valores de qualquer natureza, que forem deixados no âmbito do loteamento por sócios, familiares, convidados e frequentadores a qualquer título, nem mesmo quando sejam objeto de subtração, apropriação, ou alvo de ação ou omissão de outrem”  Isso quer dizer que, salvo prova de que tenha o Condomínio contribuído com ação ou omissão específica, ele não responde pela ação dos meliantes que atravessando  a represa e se utilizando de barco a remo, invadiram casas, arrombando portas e janelas e subtraindo inúmeros bens. Poderia existir responsabilidade na hipótese, por exemplo, se o acontecimento tivesse sido perpetrado por um seu preposto, ou funcionário, nunca pela ação de terceiros desconhecidos. Decisão neste sentido já foi prolatada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, entendendo que “O condomínio não tem o dever de indenizar pelo furto ocorrido em seu interior, quando não houver previsão expressa na convenção condominial, como no caso dos autos. Ademais, da análise da prova acostada, conclui-se ausentes elementos que demonstrem, de forma cabal, a prestação de serviços de segurança pelo demandado, mas sim de portaria e ronda. A responsabilidade pelo dano exige, além do fato danoso, o nexo de causalidade, e a conduta culposa do agente, o que não se verifica no caso em tela. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70074578832, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 28/02/2018).”   Observe que mesmo oferecendo eventualmente serviço de ronda pelas ruas do empreendimento, não há responsabilidade por falta de nexo causal, já que este serviço seria meramente preventivo e não tem o condão e impedir a ação de terceiros. 

A responsabilidade civil decorre da existência ou disponibilidade de um serviço posto à disposição de usuários ou de terceiros, de cujo eventual efeito lesivo, por sua ineficiência, exsurge a obrigação de indenizar. Referido Condomínio não mantém serviço de específico de vigilância em benefício dos condôminos, bem como existe  a cláusula de não indenizar conforme citado acima.  Em situações semelhantes e ampliando a análise, importa ressaltar que a mesmo a existência de controle de entrada e saída do loteamento fechado e da permanência de porteiro, este devendo se posicionar na portaria, por óbvio, não se confunde e nem pode ser entendido como serviço de vigilância, na medida em que este pressupõe a contratação de funcionários outros encarregados de percorrer diuturnamente as áreas comuns do loteamento, entre elas, as áreas destinadas ao estacionamento de veículos. Ou seja, em função da previsão de não indenizar o condômino, o locatário ou o mero usuário, jamais poderá alegar ignorância com relação a proteção ao seu patrimônio. Isso quer dizer que caberá a ele tomar providencias no que pertine  à sua própria segurança, instalando câmeras, sistema de alarme e outras dificuldade. A ocorrência, sempre se traduzirá como caso fortuito, mas jamais repassando ao condomínio a responsabilidade, pois não houve de parte desta qualquer participação, ativa ou por omissão.

RESOLVA SUAS DÍVIDAS EM ATÉ CINCO ANOS

 

SOLUÇÃO PARA QUEM ESTA SUPERINDIVIDADO – PESSOA FÍSICA

(Ivan Pegoraro)  

Sancionada agora em julho de 2021 pelo Presidente Bolsonaro, a lei 14.181/21 que abre uma excelente e única oportunidade para os superendividados resolverem seus problemas principalmente com os bancos e demais credores, para pagamento dentro de um prazo de até cinco anos. É um presente dos céus nesses tempos negros de dificuldades econômicas.  Mas embora se trate de uma ferramenta excepcional, somente deve ser utilizada pelas pessoas físicas e firmas individuais que realmente estiverem engajadas em cumprir seus compromissos.  Se você é devedor de má-fé, caloteiro profissional, devedor contumaz e sem compromisso, fique longe deste instrumento porque ele é cadenciado e oferecido para o devedor sério, aquele que labuta, pegou empréstimo, mas não conseguiu saldá-lo mesmo trabalhando de sol a sol. Esta lei tem como objetivo aperfeiçoar os diversos créditos ofertados ao consumidor, bem como estabelecer uma forma de tratamento do superendividamento, com alterações frontais ao Código de Defesa do Consumidor inclusive da Lei do Idoso.  Vamos lembrar que o § 1º do artigo 54-A deste código [CDC] estabelece que "Entende-se por superendividamento a impossibilidade manifesta de o consumidor pessoa natural, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial, nos termos da regulamentação." É sabido que quanto mais dificuldades tem o consumidor para honrar suas dívidas, mais fácil se torna ele presa dos que fornecem créditos, nem todos claro, sem qualquer controle e após aplicam juros abusivos e segundo o §2º deste mesmo dispositivo "As dívidas referidas no § 1º deste artigo englobam quaisquer compromissos financeiros assumidos decorrentes de relação de consumo, inclusive operações de crédito, compras a prazo e serviços de prestação continuada." Num resumo bem simplificado, o consumidor em estado de superendividamento, que se caracteriza pela soma simples de suas dívidas e subtração de sua renda, o que restar não seja suficiente para sua manutenção de sua dignidade humana pela ausência do mínimo existencial, poderá então, ingressar em juízo com o pedido de recuperação e repactuação de dívidas, obrigando desde logo a que seja designada audiência de conciliação com todos os credores. Nessa audiência o consumidor apresenta sua proposta de plano de pagamento [art.104-A,  

Em um contexto bem simplificado, o consumidor em estado de superendividamento, caracterizado pela soma simples de suas dívidas e subtração de sua renda, que no caso o resto não seja suficiente a manutenção de sua dignidade humana pela ausência do mínimo existencial, poderá, através de um advogado, requerer ao Juiz a instauração de um processo de repactuação de dividas, obrigando-se a uma audiência conciliatória com a presença de todos os credores de dividas previstas ( Art 54-A , §incluído pela 14.181/2021 junto ao Código do Consumidor). Nessa audiência o consumidor apresenta uma proposta de plano de pagamento (Art.  4º, incluído pela Lei 14.181/2021 de até cinco anos.   Não entra nesse pedido de benefícios proteção simplificada ao luxo, em suma, financiamento para aquisição de carro de luxo, iate e outras.  Feito isso, o consumidor não corre o risco de ser executado, ou mesmo suas execuções ficam suspensas até cumprimento do acordo.  É procedimento para gente séria. E é necessário uma série de documentos que seu advogado vai lhe orientar para preparar. Boa sorte.

CUIDADO COM AS PALAVRAS EM APLICATIVOS

 

CUIDADO COM AS PALAVRAS EM APLICATIVOS

(Ivan Pegoraro)

A vida está difícil dependendo do olhar de quem analisa a situação. Não se pode mais nada, nem uma discussão entre casal, cujo resultado pode desbancar para uma medida judicial. Um casal teve uma desavença entre eles e trocaram mensagens pouco amistosas entre si, através de aplicativo bem popular.  A mulher se sentiu ofendida por meio daquela conversa e não teve dúvida. Ingressou com ação de dano moral, certamente ainda melindrada pelas vicissitudes do relacionamento amoroso que fora encerrado.  A Juíza, Dra. Aline Mandes de Godoy titular da 3ª Vara Cível da comarca de Araranguá/SC, não teve dúvida nenhuma também,  em julgar improcedente a ação, destacando com muita propriedade que “somente a dor e o vexame que transcendem os meros dissabores da vida cotidiana são aptos a dar ensejo à responsabilidade civil”   e por mais que tenham sido de certo modo reprováveis os dizeres proferidos pelo ex-amado, não porque se falar em reparação civil. Continuou a ilustre magistrada “Ora, é presumível que as palavras do requerido provocaram desconforto, são dizeres pouco amistosos e que denotam clarividente falta de maturidade e respeito com o próximo, mas aceitar que eles merecem a tutela jurisdicional é desarrazoado”.  Na decisão também considerou com perfeita consonância o que acontece no Brasil atualmente, pois há um fenômeno da “judicializaçaõ” em  meio a nossa sociedade contemporânea que pensa e interpreta  que o judiciário é a esfera que deve “resolver” todo e qualquer conflito entre as partes.  Recentemente um caso que está sendo analisado em nosso Escritório um cidadão está pleiteando R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) de indenização por danos morais porque a Imobiliária teria dito que havia um vazamento de seu apartamento superior ao inferior, e isso não se comprovou. É um desrespeito a própria justiça onde a causa para essa facilidade de acioná-la, todos sabemos.  A Juíza ponderou que a vida não é um estado de graça e sim temos de apreender a conviver com incômodos diante dos acontecimentos que a permeiam e devem as partes quando envolvidas numa situação assim, aproveitar o episódio desconfortável para servir de aprendizado e amadurecimento.  E por que esta judicializaçaõ que disse acima?  Porque a própria justiça permite que se ingresse com pedidos marotos e infundados com esses mencionados acima, sem que tenha qualquer espécie de consequência.  É  na maioria das vezes uma tentativa de receber alguns trocados. Ou porque requerem assistência judiciária gratuita alegando hipossuficiência financeira, ou porque pleiteiam suas aventuras jurídicas no Juizado Especial Cível, onde não há custas e nem condenação de pagamento de honorários aos advogados vencedores. Não há riscos para essas pessoas. A partir de mudanças desta forma de agir, impondo obrigatoriedade de pagar custas ou depositar um mínimo para indenizar os riscos da demanda, essa farra vai acabar.  Sabemos da existência de indivíduos em Supermercados que ficam procurando encontrar algum produto vencido para acionar a Justiça. Tem um fim específico de comportamento, certo de obter vantagem financeira, muitas vezes sem razão efetiva.  O politicamente correto está ficando excessivo.

VIÚVA OU COMPANHEIRA TEM DIREITO DE CONTINUAR RESIDINDO NO IMÓVEL QUE HABITAVA COM O FALECIDO

 

VIÚVA OU COMPANHEIRA TEM DIREITO DE CONTINUAR RESIDINDO NO IMÓVEL QUE HABITAVA COM O FALECIDO

(Ivan Pegoraro)

Direito real de habitação é conferido ao cônjuge sobrevivente, ou companheiro e tem como finalidade garantir à sua moradia digna no imóvel que habitava com o falecido.  Ele é vitalício e personalíssimo conforme prevê o artigo 1.831 do Código Civil e artigo 7º da Lei 9.272/1996 e objetiva como disse acima garantir ao viúvo ou à viúva continuar residindo no imóvel enquanto for viva e somente a ela cabe este direito.  Este instituto está umbilicalmente ligado à sucessão hereditária, motivo pelo qual nesta hipótese os direitos de propriedade originário da transmissão da herança sofrem um abrandamento temporário em favor da manutenção da posse exercida pelo cônjuge sobrevivente. (EREsp 1.510.294).  Mesmo que não haja descendentes comuns, mas mesmo quando também concorrem filhos exclusivos do cônjuge falecido, ainda assim está assegurado o direito de moradia ao sobrevivente. (REsp 1.134.387) Imagine a hipótese muito comum do viúvo que residia com sua companheiro há anos no imóvel em questão.  Com seu falecimento, este imóvel é transferido por sucessão para seus filhos, do falecido.  Mesmo nessa hipótese a companheiro sobrevivente terá direito de continuar residindo no imóvel, sem pagamento de aluguel enquanto for viva.  Isso porque o direito real da habitação tem caráter gratuito, conforme artigo 1.414 do Código Civil Brasileiro, razão pela qual os herdeiros não podem de maneira nenhuma exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel, tão pouco a extinção do condomínio ou mesmo a alienação, venda, do bem enquanto perdurar esse direito de moradia.   Este entendimento foi pacificado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.846.167.  A relatora, Ministra Nancy Andrighi, ponderou e com muita razão que o direito real da habitação reconhecido ao cônjuge ou companheiro sobrevivente decorre de imposição prevista em lei, tem aquela natureza vitalícia que falei acima e personalíssima, ou seja não se transfere, o que em outras palavras bem simples, ali pode permanecer até sua morte.  Acaso o ocupante venha a sofrer qualquer espécie de assédio ou pressão por parte dos legítimos proprietários, herdeiros, deve imediatamente procurar a justiça a fim de garantir através das ações possessórias a ocupação mansa e pacífico do imóvel. Apenas deverá pagar o IPTU, pois esta despesa decorre do benefício da ocupação.  Importante também ponderar que esse direito real da habitação somente é garantido quando imóvel pertencer integralmente ao falecido.  Se ele tiver um coproprietário, parente ou não, então não haverá direito real de habitação em favor do cônjuge ou companheiro sobrevivente, isso porque não podem os demais condôminos da propriedade se sujeitar a direito surgido apenas posteriormente, em decorrência da sucessão.

SUSPENSO OS DESPEJOS, MAS NEM TANTO.

 

SUSPENSO OS DESPEJOS, MAS NEM TANTO

(Ivan Pegoraro)

Deve ser aprovado pelo Senado o projeto de lei de nº 827/2020 que impede o cumprimento de liminares de despejo até dezembro deste ano e também impede a execução desses atos durante o mesmo período. É preciso explicar o enquadramento dessas duas situações.  A liminar do desejo na locação residencial é concedida em situações muito especiais, como por exemplo quando o prazo está vigorando de maneira indeterminada e o fiador comunica que não mais continuará garantindo o contrato. Isso ocorrendo o locador (proprietário) notifica o inquilino e pede uma nova garantia. Se não for apresentada uma nova garantia, cabe a ação de despejo com deferimento de liminar.  Outra hipótese, o contrato não tem nenhuma garantia desde seu inicio e há o atraso no pagamento do aluguel. Neste caso cabe a ação de despejo também com previsão de liminar.  Essas duas hipóteses não impede o ajuizamento das ações, porém não haverá deferimento de liminar.  Ou seja, o despejo somente será concedido a partir do julgamento da ação, com a prolatação da sentença. Isso quer dizer que, na primeira hipótese necessariamente não se pode afirmar que haverá prejuízo, mas na segunda hipótese quanto mais tempo levar para desalojar o inquilino, maior será o prejuízo, isso se ele não tiver bens, cuja regra geral é não ter.  Mas o projeto de lei que se aplica tanto a locação residencial como comercial não atinge todas as faixas financeiras dos contratos. Segundo este dispositivo, o benefício, ficará adstrito para as locações residenciais no aluguel até R$ 600,00 (seiscentos reais) enquanto que as comerciais, R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais). O conselho que se pode sugerir neste momento aos proprietários que se depararem com essa situação é no sentido de não perderem tempo e tomem as providências tão logo o sinistro se apresente. A sentença obtida será executada imediatamente após o término do prazo de impedimento previsto pelo Projeto de Lei mencionado.  Por sua vez, se seu imóvel está sendo administrado por meio de Imobiliária, ela deverá garantir os aluguéis na forma do que constou do contrato de administração e promover as medidas judiciais tão logo constatado os atrasos de pagamento. Agora, se você me perguntar quem vai indenizar os locadores em virtude deste freio imposto nas ações de despejo, ouso afirmar que o prejuízo será debitado,  em razão da pandemia e também da proteção grandiosa imposta aos hipossuficientes e respeito a dignidade da pessoa prevista pela Constituição, ao Credor.  É sempre assim, devedor tem todas as proteções e se você é credor, pode e deve suportar o prejuízo. Infelizmente essa é a tendência do sistema jurídico brasileiro.  Repetindo, o conselho é não perder tempo e procurar a justiça o mais rápido possível. Resolver, será resolvido, mas no tempo que a lei lhe autorizar.

O CÃO QUE TE ACOSSA

 

O CÃO QUE TE ACOSSa

(Ivan Pegoraro)

Um condômino foi indenizado na época a pagar R$ 12 mil a outro, pelo fato de ter sido atacado pelo cão do vizinho que lhe causou ferimento na mão e ainda por cima levou a morte uma cadelinha que tentou defender seu dono. Foi prestado queixa na polícia local e a vítima ingressou em juízo com pedido de indenização por danos materiais e morais. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal julgou o processo um ano após seu início, impondo a condenação. O que ocorreu é que o dono dos cães, na verdade eram dois que escapavam da propriedade e andava pelo condomínio transmitindo medo a acossando as pessoas.  Houve comunicação anterior por esta mesma vítima ao síndico, pedindo providencias. Nada adiantou, possivelmente mexendo ainda com os brios do dono que todo melindroso não admitiu a possibilidade da ocorrência. O Condômino vítima ainda declarou no processo: . “Tenho um neto de dois anos. Ele parou de sair para passear porque ficamos com medo. Não há nada pior do que a ansiedade dessa insegurança”.  Infelizmente alguns dias depois o medo transformou-se em dura realidade.   Carlos, o condômino abriu o portão para sair com o carro e abriu o porta malas para guardar a pasta e o computador. Quando se virou o cão agressor, um pastor alemão o surpreendeu. O animal avançou e travou com ele uma luta corporal. A cadelinha de Carlos partiu em defesa de seu dono mas sofreu sérios danos físicos, morrendo alguns dias depois.  Vizinhos e a mulher de Carlos conseguiram afugentar o Pastor Alemão. O prepotente dono do animal agressor, sequer admitiu a culpa e não prestou ao vizinho vítima a devida solidariedade. Tentou ainda minimizar a ocorrência, afirmando que não fora o seu cachorro o responsável pelo evento. Ora, em quaisquer circunstâncias que impliquem na existência de negligencia, imprudência ou imperícia por parte do dono do animal, este responderá criminal e civilmente por qualquer dano que seja causado ao patrimônio físico ou moral da vítima. E não é necessário que haja exatamente um dano físico para autorizar a indenização.  Imagine que você esteja calmamente, durante a noite fazendo uma caminhada pelas ruas de seu condomínio e de repente seja acossado por um cão que não te avança, mas que te trava latindo em tua frente numa posição de ataque. 

Há uma sensação absoluta de fragilidade e desamparo total  e uma brusca aceleração cardíaca cujos rumos somente os mais fortes podem se dar conta.  Agora, agrave isso quando você tem mais de setenta anos e sua mulher também para você ter todos os ingredientes necessários para se ver frente a frente com uma terrível e dramática situação. Foi o que aconteceu na última sexta-feira, dia 14/05, nas malhas de caminhada do Condomínio Ilha do Sol, em Primeiro de Maio. De repente um cão ou cadela de cor preta, sai da casa e nos paralisa frente a frente, em total desrespeito as regras condominiais e quase nos mata de susto por vários segundos. A recorrência deste tipo de comportamento do dono do animal, infringe o item 11 das DISPOSIÇÕES GERAIS do Regimento Interno deste Condomínio, que estabelece: “É proibido a permanência e a circulação de animais nas áreas comuns do loteamento a eles não expressamente reservadas, tais como: ruas, avenidas, praças, áreas esportivas e sociais, a não ser quando mantidos presos pelos respectivos proprietários ou por pessoas por eles credencias.”  O que fazer? Punir o dono...uma, duas, quantas vezes for necessário até obriga-lo a retirar o animal do condomínio se necessário.  A lei...ora a lei, funciona sim, é só querer.  O caso do Distrito Federal acima teve origem  no 2º Juizado Especial Cível de Taquatinga, e foi confirmado pela 2ª Turma Recursal do TJDFT. Fonte da pesquisa: https://www.correioforense.com.br/direito-civil/dono-de-cao-indenizara-o-vizinho/

 

VAZAMENTOS NO ANDAR SUPERIOR

(Ivan Pegoraro)

Eis que de repente você percebe que seu apartamento está mostrando umidades e infiltrações na parte superior, evidentemente, proveniente em tese de um evento ocasionado pela unidade de cima. O primeiro passo é se mostrar calmo e comedido pelo fato de que, com certeza, o problema está sendo ocasionado de maneira imprevista.  Sugerimos antes de qualquer providência que seja convocado um profissional para fazer uma análise primária da origem já que a causa pode ser mais de uma e não necessária do apartamento superior. Pode inclusive ser proveniente do sistema e encanamento do seu próprio, assim como pode ser da prumada do edifício. Na hidráulica, as prumadas são tubulações que abastecem ramais e sub-ramais – (distribuição para apartamentos e suas ramificações ou para pontos de consumo das residências) – compreendidos entre a laje de cobertura e o térreo. Isso quer dizer que é preciso conhecer a causa para você definir a responsabilidade. Ou seja, se a causa é proveniente de seu próprio apartamento é você que deve fazer os reparos e rápido a fim de que não acabe prejudicando a unidade inferior; e for decorrente da prumada a responsabilidade é total do condomínio devendo então o síndico ser comunicado e se for do apartamento superior, aí sem dúvida o vizinho deverá providenciar todos os reparos. Temos então nesta última hipótese duas situações com relação ao vizinho. Primeiro, aquele que é compreensível, amigável, solícito e principalmente prestativo, que diante da comunicação do evento, procura saber detalhes, analisa os distúrbios e uma vez convencido rapidamente gestiona no sentido de sana-lo rapidamente.  Se propõe a cobrir as despesas do apartamento atingido, indenizando tudo aquilo decorrente das infiltrações. Segundo, aquele amargo com a vida, incompreensível, mal humorado, raivoso e totalmente desmotivado em resolver o problema de forma amigável. É com relação a este que vamos analisar o que fazer. 

Partindo-se do pressuposto de que o vazamento é proveniente do seu apartamento [do vizinho] o primeiro passo são na verdade, dois: a) faça um registro no livro de ocorrência do prédio (o síndico poderá ajudar intermediando a questão);  b) envie uma notificação ao vizinho constando detalhes do evento danoso e pedindo a ele uma posição no prazo de 48hs para se manifestar dizendo quais as providências que ele vai tomar e em que prazo.  Se decorrido este prazo, não houver nenhuma resposta é preciso ter em conta que os reparos deverão ocorrer no interior do seu apartamento [do vizinho] portanto, somente com medida judicial isso será possível. Faça então fotografias e vídeos dos vazamentos e infiltrações do teu apartamento, colecione uma cópia do registro do livro de ocorrência, assim como da notificação, junte a matrícula do seu apartamento e procure imediatamente o seu advogado. O profissional ingressará com a competente Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Liminar em face a Tutela de Urgência,  onde, apreciando o pedido o juiz determinará ao Requerido que faça os reparos necessários em prazo curtíssimo, sob pena de multa diária, sem prejuízo de autorizar o ingresso das pessoas credenciadas e autorizadas para proceder a força todos aqueles consertos elencados.  Nesta hipótese você deverá antecipar todas as despesas, não só do processo como também da obra, se ressarcindo posteriormente nos próprios autos de tudo aquilo que gastou. Em fase de cumprimento de sentença, poderá penhorar o próprio imóvel do causador do prejuízo. Não perca a paciência. Tudo tem solução.

UM BURACO DE ESTIMAÇÃO

 

UM BURACO DE ESTIMAÇÃO

(Ivan Pegoraro)

Este não é o buraco do artigo

Descendo a Avenida Higienópolis, logo após o cruzamento com a Rua Alagoas, tem uma farmácia e ao lado uma rede famosa de sanduiches, e bem na frente, na rua,  do lado direito, um buraco.  Esse buraco já esta ali há vários anos, seguramente mais de três. Se trata de um buraco de estimação, daqueles que a Prefeitura tem um amor incontido, pois certamente deve ter alguma relação amorosa com alguém da administração. Mas sua existência pode também estar ligada a outros fatores. Fiquei aqui analisando o que poderia ser e cheguei a algumas hipóteses bem viáveis. Talvez a manutenção deste mal visto buraco tenha por finalidade precípua reduzir a velocidade dos veículos que se dirigem ao cruzamento com a Avenida J.K.  Deste modo, mantendo o buraco ali de forma disfarçada, não será preciso instalar nenhuma placa de sinalização dando conta de sua existência. Deste modo os motoristas são pegos de surpresa e caem como castigo no “maledeto” do buraco e em algumas situações, freando bruscamente, outro carro dá-lhe na sua traseira. Bem feito. !!!   Mas pode ser também que os comerciantes da região tenham feito um lóbi para manter incólume tal buraco a fim de que haja redução de velocidade e assim permitindo para aqueles que estão dentro dos veículos observar as ofertas por ali anunciadas. Mas não descarto a possibilidade deste buraco ser proveniente de uma falha geológica em razão da movimentação da placa tectônica a 500 metros abaixo bem ali naquele ponto. Provavelmente a Prefeitura está monitorando o buraco para saber se vale apena consertá-lo, já que esta movimentação da placa com certeza vai novamente criar um novo buraco. Assim ela economiza pois não precisará consertar o buraco, tão pouco instalar placas.  Todavia diante de todas essas hipóteses aquela que me parece mais sensata tem relação direta com o interesse do Prefeito de não ser esquecido. Isso mesmo. É preciso que haja um bom motivo para você no teu dia  a dia lembrar dele e até chamar o seu nome. Com certeza. Toda vez que você cai no buraco você insere o nome dele numa exclamação contundente, lembrando que tudo está bem nas ruas de Londrina, menos alí na Avenida mais importante de Londrina. É um buraco de respeito esse da Avenida Higienópolis, passando a Rua Alagoas em direção à Avenida J.K. Recentemente alguém me disse que sua existência deste buraco bem ali naquele ponto  é para testar amortecedores de veículos. Não acreditei como não acredito. Jamais o Prefeito iria permitir que um buraco de estimação fosse usado de forma indiscriminada por veículos usados, bem no centro da cidade.  Acredito mesmo é na falha geológica e na movimentação das placas tectônicas.   Mas pensando bem, esse buraco já me faz sentir bem alegre todos os dias. Ele me lembra de que estou indo para casa.

CACHORRO NO ELEVADOR SOCIAL

CACHORRO NO ELEVADOR SOCIAL

(Ivan Pegoraro)

A questão é das mais simples, muito embora possa dividir opiniões de uma forma dramática que chega muitas vezes a implicar em ofensas entre condôminos e até discussões acaloradas e discórdia que acaba tornando a convivência confusa, difícil e constrangedora. Se pode ou não pode o cachorro circular no elevador social é resposta que deve ser encontrada na convenção condominial ou no regimento interno. Simples assim.  Se um desses documentos admitir ao cachorro os mesmos direitos assegurados ao homem, ponto final. Poderá circular no elevador social. Mas se o regimento interno ou a convenção proibir a circulação, ainda que no colo do dono, o fato caracterizará infração ao condomínio, punível com multa em valor previsto nesse mesmo ordenamento. Em recente acontecimento um morador foi advertido pelo síndico para não continuar usando o elevador social portando o cachorro, e sim fazer uso dos elevadores do fundo, de serviço.  O cidadão se eriçou todo justificando que o animal era membro da família, querido, amigo, beijado, dormia na sua cama e etc. A justificativa não convenceu, e então foi advertido para evitar este tipo de conduta.   Não adiantou, novamente portando seu amado nos braços, voltou a utilizar-se do elevador social.  Foi então, devidamente punido com aplicação de multa contra a qual recorreu a justiça pretendendo sua anulação. A decisão do condomínio foi correta e era obrigação do síndico agir desta forma uma vez que houve infração ao regimento interno. A 36ª de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo validou a multa contra o condômino que circulou com o animal de estimação no elevador social do prédio. Em primeira instância a multa foi mantida. Recorreu o perdedor ao Tribunal de Justiça de São Paulo, onde foi mantida a sua aplicação por unanimidade dos desembargadores. “Logo, existindo textual proibição naquele sentido e tendo o autor a violado, o condomínio tinha direito e obrigação de agir conforme a previsão do regulamento interno. Pois assim ocorreu, tendo o autor sido primeiro advertido e, dada a reiteração daquela conduta, só então lhe foi imposta a multa, exatamente como previa o regimento interno”, disse o relator, Desembargador Arantes Theodoro. O relator destacou que o morador teve oportunidade de recorrer da multa ao conselho e, depois, à assembleia, o que não foi feito. Assim, concluiu Theodoro, “o condomínio seguiu a previsão regimental, mas o autor optou por não fazer uso daqueles meios de defesa, não podendo então dizer irregular a cobrança da multa”. A decisão foi por unanimidade como dito acima. O Recurso pode ser conferido junto aquela Corte, cujo número de consulta é 1054036-05.2019.8.26.0100. 

Estando o elevador de serviço desativado ou reservado para mudança, obviamente neste caso se aplicará o princípio da exceção, podendo o animal utilizar-se com seu tutor do elevador social. É evidente e reconheço que o tema é espinhoso e pode haver contínuos embates a respeito deste tema. Deverá sempre haver uma razoabilidade entre os condôminos pois o uso do elevador pelo animal de estimação é um direito e obrigar os tutores a levar os cães no colo ou apenas pelas escadas é inconstitucional e se configura como constrangimento ilegal (Art. 146 do Decreto-lei Nº 2.848/40) e maus-tratos (Art. 146 do Decreto-lei Nº 2.848/40). O direito de ir e vir do tutor acompanhado do cão (considerado sua “propriedade pela lei”) está garantido pela Constituição no Art. 5º, e não há norma de condomínio que possa confrontá-lo. Por outro lado, não custa nada pegar o elevador de serviço e, se entrar alguém, encurtar a guia, para que o pet não chegue perto do vizinho. Outro erro comum que se constata é estabelecer regras autorizando os cães a circular mas não “permanecer” nas áreas comuns. O mencionado Art. 5° da Constituição assegura o direito de ir e vir do tutor, e insistir contra essa prática também é constrangimento ilegal. O síndico não pode obrigar ninguém a colocar focinheira nos animais dóceis, independentemente do porte. Esse tipo de norma, comum nas convenções, causa desconforto desnecessário ao cão, e configurando crueldade e crime de maus-tratos (Art. 32 da Lei Nº9.605/98 e art. 3º, I do Decreto Nº24.645/34).  Enfim, nossos pets tem todos os direitos e nenhum dever. O dono sim.