CONDOMÍNIO – CORONAVIRUS E O VOTO A
DISTÂNCIA
(Ivan Pegoraro)
As medidas restritivas para a realização de reuniões de
pessoas, quer no âmbito publico como no privado está impactando neste primeiro momento
a tomada de decisões algumas de suma importância para os interesses da comunidade. Em sede de condomínio, que é o tema desta abordagem, é raro a convenção condominial que prevê o
voto a distancia modalidade de participação do condômino nas questões que
envolvem decisões a serem tomados no contexto a comunidade. Muitos condomínios estão com assembleias marcadas
e diante da proibição de reuniões não sabem como agir. É preciso ponderar que
já existe um Projeto de Lei de nº 548/2019 objetivando alterar a lei nº 10.406
a fim de permitir o voto eletrônico. Esta perspectiva pode ajudar a justificar,
neste momento, eventual aprovação de decisão pelo voto eletrônico
ou por e-mail dos condôminos. A justificativa
seria exatamente a urgência da votação aliado ao fato do tema não ser
desconhecido na legislação brasileira, posto que a própria Comissão de Valores
Imobiliários, através de sua Instrução 481/2009 já admite o voto a distância.
Como fazer no âmbito do Condomínio?? Primeiramente o Secretário do Condomínio,
ou o Síndico ou quem esteja responsável pela condução da Assembleia encaminha
aos condôminos de modo claro, sucinto e de forma objetiva o tema a ser votado
informando a data final para recepção dos votos; se necessário apresente as justificativas.
Segundo, indique o e-mail que deverá receber os votos, preferencialmente o do secretário
e dos demais que compõe a comissão de apuração. Terceiro, o Secretário proclama
o resultado e lavra a ata. Quarto, esta ata deverá posteriormente ser assinada pelo
secretário e pelos condôminos e levada a registro. De preferência anexe na ata
as manifestações encaminhadas pelo e-mail. Concluído assim a votação a questão
estará resolvida. É preciso atenção para os quóruns, por exemplo: a)
alteração de convenção: 2/3 de todos os condôminos, art. 1.351, 1ª parte ; cessão
ou locação de áreas comuns, 2/3 de todos os condôminos, artigo acima, combinado
com 1.334. É preciso pontuar aqui
que este entendimento está sendo desenvolvido em face ao estado de notória
exceção que o país está passando, onde certas regras são relativizadas desde
que obedecido a um mínimo de formalidade e reflita a vontade dos interessados.
Não é demais registrar que o Código Civil
menciona questões que podem ser invocadas por analogia:
“Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não
resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do
caso.” Em seguida: “Art. 428. Deixa de ser obrigatória a
proposta: I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente
aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por
meio de comunicação semelhante;” Isso quer dizer que quem pode manifestar a
vontade por telefone ou outro meio semelhante ESTÁ PRESENTE. Logo, exigir a presente é exigência ultrapassada
ou descabida pelos menos no momento atual. O que poderá acontecer? Evidentemente poderemos ter na comunidade
condominial certos indivíduos que se destacam pela sua primordial insistência de
ser contrário a todos e se destacam pelo alto grau de litigiosidade.
Normalmente conhecem a fundo os institutos legais que regem o tema, mas não se
submetem exceto se atingir seus objetivos.
Essas pessoas deverão ser enfrentadas com calma e tranquilidade porque
se a decisão foi manifestada pelos condôminos de forma a se comprovar a validade
das respostas do e-mail nada haverá a temer.
Se este contrário afirmar, por exemplo que há fraude nas respostas, a
ele caberá fazer a prova de sua alegação e nessas alturas o condomínio terá
realizado seus objetivos e discutirá o que tiver de discutir. E em última
análise, após passado este momento de quarentena e recolhimento, o Condomínio
poderá realizar nova Assembleia, deste que de forma Extraordinária para
referendar a decisão tomada, que a mim me parece dispensável.
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