O CORONAVIRUS E OS ALUGUÉIS - TEORIA DA IMPREVISÃO

O CORONAVIRUS E OS ALUGUÉIS - TEORIA DA IMPREVISÃO

(Ivan Pegoraro)

O mundo acha-se em estado de alerta como nunca se viu nos tempos modernos. A Organização Mundial da Saúde (OMS) tem divulgado inúmeras recomendações e entre aquelas divulgadas pelas autoridades, inclusive no Brasil, evitar o aglomeramento de pessoas. A economia está sofrendo, pois, os negócios e o consumo estão sendo abalados, notadamente, restaurantes, feiras, shopping e academias.  Trata-se de uma situação única que se enquadra na plena definição de caso de força maior a ser invocado nas regras dos contratos onerosos, notadamente no de locação, que vamos tratar aqui.  Primeiramente é preciso saber a distinção entre caso fortuito e força maior.  Entende-se, portanto, como é pacífico na jurisprudência brasileira que caso fortuito é aquele fato que não poderia razoavelmente ser evitado ou previsto, decorrentes de forças naturais ou ininteligíveis, tais como terremoto, um furacão,  um maremoto.  Por sua vez força maior é o fato de terceiros que cria, para a execução da obrigação, um obstáculo intransponível, tal como a guerra. No caso presente em que o mundo está sendo atacado pelo coronavirus Covid-19, não importa se sua conceituação é de caso fortuito ou de força maior. 

O fato é que um fator imprevisível está impondo de modo dramático uma alteração nas relações jurídicas de todos quando convivem em sociedade. Como resolver a questão dos aluguéis, principalmente comerciais daquelas atividades que estão sendo atingidas frontalmente, por exemplo, academias para ficar em só tipo de atividade?  Não se pode esquecer jamais, por mais inconformismo que possa demonstrar o locador (proprietário), o momento é de recuo porque o coronavirus Covid-19 está sem nenhuma dúvida alterando, mudando a história da própria humanidade, o que o torna um fato mais do que suficiente relevante e imprevisível a ponto de justificar certos descumprimentos contratuais. Não há ainda jurisprudência específica sobre o assunto. Mas a prática demonstra que teremos uma avalanche de ações judiciais sobre o tema inerente a: “O coronavirus Covid-19 e a teoria da imprevisão.”  Particularmente não tenho dúvidas de que a jurisprudência vai se fixar no sentido de admitir esta situação, ou seja, a imprevisão,  podendo decidir de maneira tão variada que é impossível aqui prever todas.  Mas podemos sugerir algumas medidas que poderão minimizar as situações e possibilitar um impacto menor das futuras demandas judiciais ou mesmo, evitá-las no futuro.  As sugestões são as seguinte: a) O inquilino ao procurar a Imobiliária ou locador para negociar, ouvir qual a proposta sugerida;   b) Tenha em conta que judicialmente ele irá obter seguramente, no mínimo uma redução do aluguel até que a crise passe podendo até ser dispensado do pagamento.  Por isso a intransigência neste momento será um péssimo negócio, a pior das opções;  c) se for conveniente, conceda alguns meses de moratória, que consiste na ocupação sem pagamento do aluguel, retornando as obrigações no patamar atual após determinada dada. (É preciso considerar que não há segurança de que nesta data a crise tenha sido debelada totalmente);  d) aceite uma redução parcial do aluguel através de determinado prazo.    Caso o inquilino proponha a rescisão do contrato, analise bem qual a atividade que ele executa, e seja razoável em analisar se a crise pode realmente estar afetando seu trabalho. Dispense a multa porque, como disse antes, caracterizado a impossibilidade de manutenção do negócio, quase impossível obter judicialmente a sua exigibilidade. Aliás, o Código Civil Brasileiro contempla frontalmente esta situação ao estabelecer em seu artigo 478 que: Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.  Já o artigo seguinte, 479, estabelece que “A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. ”    Em suma, eventual posicionamento do locador ou da imobiliária em entender a situação como gravíssima, que atinge não somente a saúde, mas também a economia, deixando de negociar o contrato de locação, autorizará que o inquilino busque na justiça ou a redução do aluguel ou mesmo a resolução do mesmo, inclusive com imposição de encargos sucumbenciais ao locador.   Qual o procedimento que se deve adotar????  É preciso criar uma regra e se prevenir no sentido de demonstrar a imobiliária e ou o locador sua intenção de negociar. Primeiro: pedir ao inquilino que envie toda sua reivindicação por meio comprovado, notadamente correio eletrônico a fim de que se possa analisar caso a caso;   Segundo: se houver dúvidas de que está realmente sofrendo as consequências da paralisação de seus negócios, solicitar documentos contábeis;  Terceiro: dependendo do pleito, é razoável uma moratória de alguns meses, pois ouve-se na mídia de que a crise pode estar debelada em 3 meses.;  Quarto: se possível negociar a redução do aluguel, tanto este item como o anterior, através de aditamento contratual com assinatura dos fiadores.   É preciso sensibilidade neste momento e aconselho as Imobiliárias fazer o encaminhamento das solicitações ao locador do mesmo modo da recepção do pedido, solicitando a ele um posicionamento.  E repito. A intransigência neste momento é a pior das opções, cujas consequências são plenamente previsíveis.