DÍVIDAS DE ALUGUEL E CONDOMÍNIOS – RECOMENDAÇÃO – FASE DO CORONAVIRUS

DÍVIDAS DE ALUGUEL E CONDOMÍNIOS  – RECOMENDAÇÃO – FASE DO CORONAVIRUS

( Ivan Pegoraro)

Não houve, pelo menos até a data de hoje, 27/03/2020, nenhuma medida decretada pelo Governo Federal que regulamente as dívidas entre particulares, notadamente aluguéis, taxas condominiais entre outras.  Clientes têm indagado de como fazer com relação aos aluguéis, ou se há diferenciação entre os residenciais e comerciais.  O que podemos afirmar categoricamente é que as locações comerciais então sofrendo um impacto muito maior do que as residenciais porque a maioria teve uma cessação abrupta de suas atividades, portanto ficaram sem receita, enquanto que essas ultimas a consequência é de rebote e assim com a mesma gravidade.  O que deve ser adotado pelos credores é muita cautela neste momento e não se deixar levar pelo impulso, pois não cabe a ele aferir se o comportamento do devedor é abusivo e aproveitador ou não. Qualquer medida judicial pode ser adotada, contudo deverá ultrapassar a barreira da defesa do devedor perante o juiz, que ao alegar a previsão do artigo 478 e ou 479 do Código Civil, certamente obterá a concessão da moratória. (Art. 478: “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”  Art. 479: “A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.”    

Certamente por sua vez o credor irá contra argumentar de que necessita do aluguel para sobreviver, pois é parte de sua renda, ou sua única renda.  Aí reside o dilema e a difícil solução, pois se este necessita da receita para sobreviver, o locatário também o necessita e sua mora – atraso – estaria amparado por um motivo imprevisível contra o qual nada pode fazer.  Os credores diretamente ou por intermédio de suas administradoras terão um papel fundamental neste momento, analisando caso a caso, negociando o valor, parcelando ou dilatando o vencimento por um, ou dois meses ou eventualmente até mais. Agora, qual o procedimento a se adotar contra aquele devedor que simplesmente se omite perante o credor, não justifica nada e nem se mostra interessado em compor amigavelmente a questão? Lembro mais uma vez de que não existe nenhuma Medida Provisória regulamentando a relação direta entre credor e devedor, que certamente albergará todas essas vertentes.  Mas, para o devedor que simplesmente se omite a solução será então o ajuizamento da medida judicial competente, sem que se possa afirmar aqui, categoricamente, que mesmo assim não terá o benefício da moratória mencionado acima, acatado pela justiça.   O devedor no Brasil já é extremamente protegido, imaginem agora com esta situação de pandemia!!!  Os riscos todos cairão no colo do credor.   Já as taxas condominiais, o princípio de tudo que foi dito acima é exatamente o mesmo, com a diferença de que os condôminos terão uma visão diferenciada para manter os serviços essenciais de sua comunidade, pelo menos enquanto puderem arcar financeiramente com os custos.  O problema ganha uma outra dimensão quando esta taxa é de responsabilidade do inquilino que deixa de pagá-la repassando a obrigação ao proprietário. Na verdade, em primeiro plano quem deve pagar é o proprietário já que o Condomínio não tem nenhuma relação direta com o inquilino.  E ai, este proprietário não tem recurso e compromete as atividades daquela comunidade.  São questões delicadas, sensíveis,  cuja resposta neste momento é de difícil solução. Os Condomínios devem reduzir ao máximo suas despesas, negociando com seus credores certos pagamentos se preciso for, e em último caso lançar mão de seu fundo de reserva se for preciso, desde que aprovado em Assembleia.   O que podemos aconselhar neste momento de grande aflição é ter calma.  Aguardem alguns dias, ou semanas pois a situação deve se normalizar.